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Mot-clé - Logement

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vendredi, 1 août 2014

Argent : en parler ou pas ?

En ce moment se tient au Pavillon de l'Arsenal une très riche exposition sur l'un des projets les plus intéressants du moment : la reconversion de l'entrepôt Macdonald.

Cet entrepôt, le plus grand de Paris (19e arrondissement), construit en 1970, s'étend sur 617 mètres de long (presque aussi long que l'Île Saint-Louis). Il fait, depuis 2012, l'objet d'une reconversion doublement originale. A la fois en termes de parti pris : plutôt que de le détruire, il a été décidé d'en faire le "bâtiment-socle" d'un projet ambitieux développant 167.000 m2 d’espaces mixtes, comprenant logements (environ 1.100), bureaux, commerces, activités et équipements. Originale en termes de montage également, puisque le projet est porté conjointement par la Caisse des Dépôts et Consignations, Icade et la Semavip, via une SAS.

couv macdo


L'exposition comme le catalogue qui l'accompagne sont très riches, et permettent de comprendre comment la complexité du projet a orienté la conduite de l'opération. On y trouve même - fait rare et qui mérite d'être salué - le point de vue du notaire, l'Etude Cheuvreux (Michèle Raunet) :

"L'opération Macdonald a été le premier exemple de mise en oeuvre de l'arrêt du Conseil d'Etat du 17 juillet 2009, dit "Ville de Grenoble", qui a admis la pluralité de permis de construire en présence d'ensembles immobiliers complexes. Dans le cas Macdonald, le permis unique se serait avéré inopérant pour gérer cette complexité. Il était essentiel que les maîtres d'ouvrage puissent déposer des permis de construire modificatifs ou des déclarations d'achèvement et de conformité des travaux de manière indépendante. Ainsi, dans le respect de l'exception posée à ce principe par l'arrêt du Conseil d'Etat, ont été déposés et obtenus six permis de construire qui ont fait l'objet d'un "dossier chapeau" unique permettant aux services instructeurs de la Ville de Paris et de la Préfecture de police d'apprécier la globalité du projet et le respect des règles d'urbanisme et de sécurité, comme si un seul et même permis avait été déposé. Ce système a, depuis, fait des émules : il a, par exemple, été mis en oeuvre dans le cadre de l'opération du Stade Allianz Arena de Nice". (Catalogue, page 167)

macdo livraisons

Bref, c'est une exposition comme on aimerait en voir plus souvent.... si ce n'était une étrange curiosité : il n'est absolument pas question du coût du projet (sauf erreur, le terme "euros" ne figure pas dans le catalogue !). Or, de fait, il s'agit d'un projet très coûteux (plus d'un milliard d'euros) et un surcoût de plus de 100 millions d'euros avait été d'ailleurs rendu public début 2014 (cf. par exemple l'article du Moniteur du 17 mars 2014, ici). Autrement dit, l'importance du coût de l'opération pose la question de la réplicabilité d'une telle opération, voire même de la pertinence du parti pris de reconversion par rapport à d'autres options. Et on aimerait comprendre comment justement les éléments financiers ont pu orienter les décisions architecturales et programmatiques, et aussi comment la Caisse des Dépôts et la Ville de Paris ont mesuré le rapport coûts/bénéfices de l'opération. Espérons que ce sera pour une suite de l'exposition....

img macdo

Ainsi donc, nous quittions le Pavillon de l'Arsenal en maugréant contre cette approche bien française de l'architecture qui feint d'ignorer la contrainte financière, quand... nous sommes passés devant La Manne, le nouvel espace créé par l'Agence de Nicolas Michelin (plus exactement par sa fondation). Outre que l'accueil y est charmant et les tartes-citron délicieuses (le lieu est tenu par une "architecte-pâtissière" !), s'y tenait une exposition au titre explicite : "ARGENT LOGEMENT AUTREMENT". Ca alors !!

anma expo

L'exposition est prolongée jusqu'à fin septembre, et mérite le détour, ne serait-ce que pour le parti-pris de pédagogie qui a été retenu. L'exposition cherche à comprendre "pourquoi les logements sont si chers et si petits en France, alors que dans d'autres pays européens, ils restent abordables et de grandes tailles". Elle rappelle par bien des égards le travail (non cité) qui avait été mené sous la houlette du promoteur ING Real Estate quand nous y étions en 2009 (nous avions rédigé l'introduction. L'ensemble avait d'ailleurs donné lieu à une publication par .... le Pavillon de l'Arsenal), qui comparait le coût de construction et la qualité des logements collectifs entre six projets en France et six projets ailleurs en Europe. L'expo de Michelin adopte toutefois un point de vue assez différent, puisqu'elle milite notamment pour l'auto-promotion et donc.... la suppression du promoteur ! Quelles que soient les conclusions, assurément, il s'agit d'un travail qui doit se poursuivre. On ne peut que se réjouir de ce que l'agence Michelin ait relancé le sujet !


img manne

Bon été !

A lire aussi sur URBANISME et ARGENT : ici

C'est aussi l'occasion de relire le catalogue de l'exposition (à l'Arsenal toujours, en 2012) "work in progress - nouveaux bureaux / nouveaux usages", qui abordait notamment de manière très intéressante l'économie des bureaux.


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vendredi, 17 février 2012

De la crise du logement au défi de la ville

Tel est le titre de l'article que nous publions sur la toile à l'invitation du site Débat & Co.

"Le logement s’est invité dans la campagne présidentielle. On ne peut que s’en réjouir, tant ses enjeux sont cruciaux, et toutes les idées bonnes à débattre. Mais, paradoxalement, cette focalisation sur le logement rend encore plus manifeste la grande absente des débats politiques : la ville.

Cette absence de la ville peut s’expliquer pour plusieurs raisons. D’abord, l’élection présidentielle est nationale et pas locale. Sans doute peut-on également y voir une spécificité culturelle : Olivier Mongin, dans Télérama (numéro du 18 au 31 décembre 2010), soulignait ainsi que « Toute notre vision est centralisée. Rappelons la distinction de Fernand Braudel : l’Italie, focalisée sur la ville, est en manque d’Etat. La France, focalisée sur l’Etat, est en manque de ville. L’urbain n’y a jamais été que le prolongement de l’Etat. Cela s’est vu avec la construction des grands ensembles, puis avec la « politique de la ville » en direction des banlieues, et plus récemment avec le projet du Grand Paris ». Nombreux également sont ceux qui considèrent qu’il n’y aurait pas une spécificité du fait urbain et que, par exemple, les problèmes sociaux seraient d’abord sociaux avant d’être urbains.

Pourtant, la ville (entendue au sens large de vaste territoire urbain) est le lieu où s’incarnent aujourd’hui la plupart des grands défis contemporains.

Le premier défi, c’est celui du développement durable, et plus exactement, celui de la ville durable, les villes concentrant les principales émissions de gaz à effets de serre. Pour autant, il s’agit de ne pas se réduire au seul prisme énergétique, mais bien tout autant de traiter du défi de la densité qui est l’une des principales réponses à l’étalement urbain – qui est bien souvent, pour reprendre l’expression de Vincent Renard, un « étalement des pauvres », avec des conséquences sociales qui risquent d’être bientôt dramatiques avec l’envolée des prix du pétrole.

Le deuxième défi, c’est de penser un système de gouvernance adapté à la métropolisation, c’est à dire à ce phénomène de concentration autour des polarités principales, qui, s’il est le gage d’une certaine attractivité, emporte un risque significatif de fragmentation sociale et spatiale.

Enfin, le troisième défi, c’est celui de la privatisation de la ville, avec l’intervention d’acteurs privés de plus en plus concentrés et financiarisés, qui obligent les collectivités locales à réinventer leur rôle comme leurs moyens d’actions, dans un contexte financier public de plus en plus contraint.

Qu’on y prenne garde : les révoltes du Printemps arabe étaient d’abord des révoltes urbaines, et, en France, les très forts taux d’abstention aux dernières élections dans les banlieues « sensibles » doivent inviter à la plus grande vigilance. Certes, la fabrique de la ville est complexe et ne peut appeler de réponses univoques. Pour autant, « quelle ville voulons-nous, collectivement » est une question qui mériterait presque un référendum".

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jeudi, 1 septembre 2011

L'étalement urbain contre l'emploi

EXTRAIT

"Les pays où le taux de propriétaire est le plus élevé sont aussi ceux où le chômage est le plus élevé."

"La pression des coûts de l'immobilier a tendance à accroître les distances entre le domicile et le lieu de travail. En effet, une part croissante des salariés - notamment au sein des classes moyennes - et des personnes en recherche d'emploi ne peuvent plus résider dans les centres-villes des grands pôles urbains parce que les loyers y sont trop élevés ou parce que les prix d'acquisition des logements dépassent leurs capacités financières. Or, selon les données de l'INSEE, 77% des emplois restent concentrés dans les pôles urbains. C'est une des raisons pour lesquelles, ces dernières années, les temps de transports entre le domicile et le travail ont eu tendance à augmenter, concomitamment à l'étalement urbain.

Le souhait de limiter ces temps de transport est pourtant au coeur arbitrages en matière de logement (NDLR : en matière d'emploi plutôt).

(...)

On comprend mieux les réticences de la population à accroître la durée de leurs trajets quotidiens. 51% des actifs occupés déclarent notamment qu'ils refuseraient l'opportunité d'un meilleur emploi si cela devait se traduire par une augmentation de 30 minutes du temps de transport pour se rendre à leur travail. Il reste des marges de manoeuvre puisque 77% accepteraient un allongement de 15 minutes, mais on perçoit bien les limites de l'étalement urbain et les risques, en termes d'emploi, d'une poursuite de la hausse des coûts du logement dans les centres villes". (page 9)

Source : La flambée des prix de l'immobilier freine la mobilité professionnelle et l'emploi - Les Echos - 28-29 août 2011
Etude CREDOC pour le MEDEF à télécharger : ici

mercredi, 26 mai 2010

Rénover la rénovation urbaine

Alors que la situation des villes de banlieue est de plus en plus alarmante (cf. la "Lettre à ceux qui ignorent les banlieues", parue dans le JDD de ce dimanche ou encore l'entretien avec le député-maire de Saint-Denis, dans le Monde du 22 mai, qui estime que son département est « au bord de la crise de nerfs »), le gouvernement vient, ce jour, de repousser à 2011 la réforme de la politique de la ville.

©Jordi Colomer - Anarchitekton ©Jordi Colomer

Une telle décision est d’autant plus étonnante que la politique de rénovation urbaine, au cœur de l’actuelle politique de la ville, montre clairement ses limites. Il faut lire le rapport 2009 du Comité d’évaluation et de suivi de l’ANRU, paru début avril 2010, pour s'en convaincre. Le constat qu’il dresse est pour le moins sévère. Nous en reprenons ci-dessous les principales conclusions.

L’objectif principal de la rénovation urbaine, initiée en 2004 avec le programme national de rénovation urbaine (PNRU), est de favoriser la mixité sociale en construisant des logements différents des logements sociaux antérieurs : nouvelles morphologies (immeubles bas, regroupés en îlot et à l’architecture différente des barres et tours) et nouveaux statuts (logements locatifs libres, logements en accession à la propriété,…) visent à favoriser l’installation d’une nouvelle population et à banaliser les quartiers. Cet objectif n’a pas été atteint. L’une des raisons est le décalage temporel entre les opérations de démolition et de reconstruction de logements sociaux - qui s’accroît et qui, dans un contexte de crise du logement, risque d’ailleurs d’aggraver localement les tensions dans le secteur du logement social.

Mais les raisons vont au-delà de simples problèmes de mise en œuvre. Sont ainsi pointés du doigt : le manque d’articulation entre les politiques sociales et les politiques urbaines - qui a été paradoxalement renforcé par le PRNU ; le phénomène de zonage et l’absence d’une gouvernance globale d’agglomération qui expliquent que le transport urbain et le développement économique local soient largement déconnectés de la rénovation des quartiers ; l’insuffisante prise en compte du volet commercial.

C’est ainsi, fondamentalement, la finalité même de la rénovation urbaine qui est remise en cause. La banalisation des quartiers est certes nécessaire mais pas suffisante pour améliorer de façon décisive la vie des habitants, et rares sont les projets qui ont permis de redonner une attractivité au territoire.

Ce manque d’ambition est d’autant plus regrettable que le PNRU représente près de 40 milliards d’euros d’investissement pour la période 2004-2013 (dont 12 milliards d’euros financés par l’ANRU, et le solde financé par les collectivités locales et les bailleurs sociaux) et que la pérennité des investissements réalisés dans ce cadre n’est pas assurée.