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Mot-clé - Grand Paris

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jeudi, 15 mai 2014

Les CDT ou la ville des promesses ?

Les travaux de l’Institut d’Aménagement et d’Urbanisme d’Ile-de-France (IAU) sont toujours extrêmement documentés et riches. La « note rapide » qu’il vient de publier sur « Les CDT à l’heure du Grand Paris » (ici) n’échappe pas à la règle. Pourtant, cette fois-ci, c’est surtout à une lecture en creux que nous invite ce document.

A la première lecture, tout est pour le mieux dans le meilleur des mondes : le titre mentionne « une dynamique en marche », « les 21 CDT engagés deviennent des références incontournables », et « la concentration de leur préparation en trois ans a permis l’émergence de visions territoriales ». Enfin, « ces territoires ambitionnent d’accueillir entre 260.000 et 300.000 emplois supplémentaires en quinze ans, soit entre 15.000 et 17.500 emplois supplémentaires par an ». Et le document de conclure : « la démarche a le grand mérite de faire le point sur la quasi-totalité des aspirations locales ».

carteCDT

Pourtant, au fil de la lecture, la tonalité change, et un certain nombre d’inquiétudes sont formulées. Notamment : « les CDT expriment plus un « contrat moral » entre les communes, les intercommunalités et l’Etat qu’un contrat reflétant des engagements juridiques et financiers précis », ou encore : « ces documents sont sans valeur d’engagement réel, car leur portée juridique est faible ».

Surtout, cette étude, qui émane – ce n’est pas rien - de l’institut d’étude de la Région Ile-de-France, insiste à deux reprises sur le rôle clef que joueront les acteurs privés sur le développement du Grand Paris.

Sur le développement tertiaire : « en l’état actuel des intentions affichées, l’offre cumulée pourrait créer une situation de concurrence entre sites, plaçant les investisseurs en situation d’arbitre et de décideurs ultimes de la localisation des dynamiques de développement ».

Sur l’offre d’équipements structurants : « la faisabilité économique, à l’échelle régionale, de tous ces projets, place de fait les opérateurs privés en position d’arbitre ».

extrait IAU

Ainsi cette étude nous semble rejoindre le propos que nous développions en mars 2013 dans la revue « L’observatoire de l’immobilier » :

Le Grand Paris est un paradoxe. À première vue, il représente l’archétype du grand projet public, porté par l’État (…) et réalisé selon des logiques verticales descendantes, « top down » : l’État, via la Société du Grand Paris (SGP) et via ses établissements publics d’aménagement (EPA) – en charge de l’aménagement des grandes « opérations d’intérêt national » (OIN) –, serait le principal orchestrateur du projet. Dans ce contexte, les collectivités locales auraient un rôle à jouer au travers de la négociation des « contrats de développement territorial » (CDT). Mais la place des acteurs privés – promoteurs, investisseurs immobiliers, entreprises de services urbains – se limiterait à la mise en musique d’une partition écrite par d’autres. Or, en réalité, quand on y regarde de près, et notamment quand on se concentre sur la dimension aménagement du Grand Paris, c’est une toute autre lecture qui s’impose. Certes, le principal vecteur du Grand Paris, l’infrastructure de transport, relève d’arbitrages du Premier ministre (pour preuve, le très attendu discours de ce dernier, le 6 mars 2013). Mais, dès lors qu’on zoome sur les principales opérations d’aménagement du Grand Paris, celles qui participent, en particulier, de la production du cadre bâti et doivent donner naissance à 70.000 logements par an, comme à La Défense, à la Plaine-de-France, à Paris-Saclay ou aux Ardoines, on observe que ce qui se joue dans le Grand Paris témoigne surtout de nouvelles logiques de fabrication de la ville, marquées par une place plus grande laissée aux acteurs privés, au premier rang desquels les opérateurs immobiliers.

(« Le Grand Paris, laboratoire pour une coproduction public-privé innovante », téléchargeable ici).

Elle nous conforte également dans nos convictions. Primo, qu’il est temps pour les acteurs publics de se saisir pleinement de la place que les acteurs privés occupent dans la fabrication de la ville. Secundo : qu’il est urgent de traiter de front la question du modèle économique de la production urbaine (cf. le lancement de l’Observatoire des nouveaux modèles économiques urbains par ibicity). Faute de quoi, le Grand Paris ne sera que la "ville des promesses".

Sur ce sujet, voir aussi notre billet sur les nouvelles relations aménageurs-promoteurs.

Ci-dessous un tableau réalisé dans le cadre de notre Observatoire des nouveaux modèles économiques urbains :

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jeudi, 26 septembre 2013

Plus vite ! Intervention sur la lenteur des projets urbains

Le Club "Ville Hybride - Grand Paris" s'est réuni hier dans les locaux de la Caisse des Dépôts sur le thème "gouvernance de projets, gouvernance territoriale".

Sont intervenus en particulier : Hugo Bévort, conseiller de Pierre Mansat, Jean-Jacques Terrin, professeur à l'Ecole Nationale d'Architecture de Versailles, Michel Bourgain, maire de l'Ile-Saint-Denis, Frédéric Gilli, directeur de Métropolitiques, et Grégoire Saurel, fondateur de Bellastock.

ibicity était invitée à intervenir pour répondre à la question suivante : est-il réellement plus difficile, ou du moins plus long, de développer des projets de territoires aujourd’hui qu’il y a 30 ans, et pour quelles raisons ?

club vhyb 1

On trouvera ci-après une retranscription de notre intervention.

Michaël Silly (MS) : Peut-on vraiment parler d’un allongement des projets ?

Isabelle Baraud-Serfaty (IBS) : Il n’est pas facile de donner une réponse univoque. D’abord parce qu’un projet va souvent chercher ses racines très profondément. Je pense par exemple à Antoine Grumbach qui, pour son projet du Grand Paris, reprenait la citation de Napoléon : « Paris, Rouen, Le Havre, une seule ville dont la Seine est la grande rue ». De même, la ligne rouge du métro du Grand Paris, qui est prévue pour 2020, et qui sera celle qui sera construite en premier, vient d’un projet bien plus ancien que celui de la SGP, Orbival.

Ensuite, il est difficile de généraliser. Par exemple, Val d’Europe, le projet de ville nouvelle portée par Disney, et l’ile Séguin sont deux projets qui sont nés à peu près en même temps (1987 pour l’un, 1992 pour l’autre), et l’un est bien développé quand l’autre patine. Et en même temps, on peut se dire que c’est parce qu’il y a toujours eu l’affichage d’une forte ambition sur l’Ile Séguin qu’une dynamique a été donnée au Trapèze.

Ceci étant dit, oui, les grands projets urbains en France sont aujourd’hui longs à monter. Le temps de développement d’une opération, c’est au minimum 10 ans, voire 25 ans, voire 40 ans. Guillaume Poitrinal, l’ancien patron d’Unibail (qui développe notamment les projets des Halles, de la Tour Triangle, de nombreuses tours à La Défense) a publié l’an passé un petit livre fort stimulant, chez Grasset, qui s’intitule : « Plus vite ! la France malade de son temps ». En particulier, il compare le temps de réalisation des 155 km de métro du Grand Paris, projet déclaré « urgent » (au minimum 25 ans) avec celui des 110 premiers km du RER (7 ans : 1962-1969), et avec les six premières lignes du métro parisien (dix ans, à l’époque sans tunnelier). Il prend également l’exemple de la gare de Shangaï et l’extension de la gare de Marseille, qui se sont faites toutes deux avec le même architecte (Jean-Marie Dutillheul), mais la première a été réalisée en cinq ans, la seconde en quinze.

Enfin, la preuve de ce ralentissement, c’est que l’Etat lui-même a instauré la procédure de contrats de PPP pour permettre justement de réaliser les projets « urgents » !

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MS : Quels sont les facteurs de ralentissement des projets ?

Le premier changement, c’est la décentralisation. 30 ans, c’est 1983, et on peut effectivement considérer qu’il y a un « avant » et un « après » 1983. Car, 1983, c’est un an après les premières lois de décentralisation qui ont finalement abouti au millefeuille territorial que l’on connaît aujourd’hui. Et il est évident que ce changement dans la gouvernance des projets est majeur. On passe d’un acteur « tout puissant » à une pluralité d’acteurs publics, qui interviennent chacun avec leur compétence propre, soit comme maîtres d’ouvrage, soit comme cofinanceurs. Et cette question est d’autant plus prégnante que les grands projets métropolitains ont des enjeux qui dépassent les frontières administratives. J’enseigne à Sciences Po sur la coproduction public-privé, mais aujourd’hui, un défi peut-être encore plus important, c’est celui de la coproduction public-public.

L’exemple le plus significatif de ce changement, ce sont les grandes OIN (Opérations d’Intérêt National) voulues par l’Etat. On a aujourd’hui, comme dans les années 60 et les villes nouvelles, des EPA (Etablissements publics d’aménagement) créés par l’Etat. Mais aujourd’hui ces acteurs doivent très largement composer avec les collectivités locales, qui sont d’ailleurs membres de leur conseil d’administration.

Le deuxième changement, qui est lui aussi majeur, c’est le renouvellement urbain. En France, il y a un certain consensus (qui s’exprime en tout cas dans la loi SRU, et auquel pour ma part, je souscris complètement) pour considérer qu’il faut privilégier la reconstruction de la ville sur elle-même plutôt que l’étalement urbain. Cela coûte plus cher : parce qu’il faut dépolluer, démolir, parce que les valeurs sont celles de parcelles urbanisées, et que le droit est très favorable au propriétaire initial, parce qu’il faut du sur-mesure. Et cela engendre plus d’incertitude : risque archéologique, utilisateurs qui peuvent être présents et peuvent partir, et donc plus de complexité.

Ces deux facteurs sont anciens, mais ils sont montés en puissance jusqu’à aujourd’hui, et de plus, ils sont amplifiés par la crise

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Enfin, le troisième changement c’est la montée de la contestation des projets, avec en particulier la généralisation des recours. Or, en urbanisme, un recours, même s’il n’est pas fondé juridiquement, suffit à retarder un projet. C’est d’ailleurs le sens de l’ordonnance qui est entrée en vigueur cet été. Cette montée de la contestation, je ne sais pas comment il faut l’analyser. Peut-être est-ce le résultat de l’inflation des normes juridiques ? Peut-être est-ce le signe d’une montée en puissance des habitants ? Mais souvent, ceux qui déposent des recours ne sont que des faux nez. On peut y lire aussi peut-être une perte du sens collectif. Avec un antagonisme plus fort entre le champ de l’action publique, fondée sur l’intérêt général, et le droit de propriété, à valeur constitutionnelle. Enfin, c’est peut-être aussi un des effets de la métropolisation, avec des métropoles écartelées entre le local et le global. Récemment, Olivier Mongin, dans Tous Urbains, revenait sur les manifestations de la place Taskim à Istanbul et à Sao Paulo contre le prix du billet de transport et écrivait : « Le temps des politiques urbaines pharaoniques ne fait plus recette quand les inégalités territoriales deviennent insupportables. La concurrence entre les villes globalisées, le benchmarking urbain, la ville attractive soumise à des événements ne convainquent guère ceux qui cherchent d’abord à habiter là où ils sont ».

Donc, effectivement, on a trois facteurs de ralentissement des projets relatifs à : la gouvernance ; le type de projet (brownfield / greenfield) et le cadre juridique. C’est sans doute là une grille de lecture qui permet de comparer avec la situation dans d’autres pays.

Alors quelles conséquences ? Finalement, ce n’est pas forcément gênant si on considère que ce temps plus long permet d’améliorer la qualité des projets (prise en compte des points de vue des parties prenantes, et sédimentation dans le temps, permettant par exemple des écritures urbaines plus variées ou une meilleure adaptation aux besoins des usagers). Mais c’est une situation évidemment très préoccupante si si on considère les trois conséquences suivantes. Premièrement, le temps c’est de l’argent, et donc cette lenteur compromet la faisabilité financière même des projets. Ensuite, cette lenteur ne permet pas de faire face aux enjeux d’urbanisation, comme la construction de 70.000 logements par an en Ile-de-France. Et enfin, le risque est aussi celui du développement de logiques de production urbaines et de formes urbaines non désirées, comme les petits projets dans le diffus (qui créent l’étalement urbain), ou des formes d’urbanisme « privées », comme les macro-lots (qui permettent des délais de réalisation plus rapides, mais suscitent de nombreuses interrogations).

MS : Quels sont les facteurs de mutation porteurs d’espoir ?

D’abord, on est dans une période de mutation profonde de la fabrique urbaine, et c’est absolument passionnant. Et je crois qu’on a toutes les raisons d’être optimistes. D’abord, c’est finalement quand un système est à bout de souffle qu’il peut se réinventer. Et puis, surtout, je l’ai dit, la fabrique de la ville est en plein bouleversement.

D’abord, la première bonne nouvelle, c’est que la gouvernance est en train d'évoluer, par exemple avec la création d’une métropole du Grand Paris, que vient d’évoquer Hugo Bévort.

La deuxième nouvelle, c’est qu’il y a maintenant un consensus qui se fait jour sur le fait qu’il va falloir arbitrer les projets urbains, se demander si on a plus intérêt à les faire que pas. Par exemple, si on multiplie le nombre de gares du Grand Paris par une surface de projets de 500.000 m2 autour de chaque gare, cela fait 35 millions de mètres carrés en projets ! Et on sait bien qu’ils ne pourront pas être tous développés. Mais cela permettra de mettre plus de moyens sur ceux qui sont vraiment utiles. Il y a par contre deux enjeux. Un enjeu de gouvernance donc. Et aussi un enjeu de mesure de la création de valeur urbaine des projets. A cet égard, vous avez certainement lu le rapport d’Emile Quinet qui vient d’être rendu au Commissariat général à la stratégie et à la prospective sur « l’évaluation socio-économique des investissements publics ».

Un autre facteur de mutation positif, c’est la montée des acteurs privés. J’ai dit tout à l’heure que la « privatisation » de la ville comporte certains risques, mais je crois aussi que l’appétit des acteurs privés sur les problématiques urbaines peut constituer une formidable opportunité, pour peu que les acteurs publics sachent orienter l’action de ces acteurs privés dans le sens des intérêts publics. C’est là une condition sine qua non, qui suppose que les acteurs publics se renforcent et évoluent dans leur pratique et leur savoir-faire.

Autre point positif : l’émergence des logiques bottum-up. Je crois beaucoup à la force du local, à la force des habitants, et cela est assurément renforcé par la révolution numérique. Enfin, on voit aussi beaucoup de réflexions sur des nouveaux modèles économiques, là aussi sous l’effet de l’impératif du développement durable et de la révolution numérique : logiques de mutualisation, économie de la fonctionnalité, économie circulaire. Là aussi, il me semble qu’il y a des leviers d’innovation majeurs. Mais là encore, les métiers et les approches de conduite des projets doivent évoluer. Il nous faut réinventer collectivement les modes de production de la ville. C’est un enjeu majeur, mais passionnant.


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mardi, 14 mai 2013

Le Grand Paris, laboratoire pour une coproduction public-privé innovante

La revue du Crédit Foncier, l'Observateur de l'immobilier, consacre son dossier du numéro 85 au Grand Paris, et nous a demandé d'y contribuer. Nous y appelons à favoriser une coproduction public-privé innovante pour relever le défi du Paris métropolitain.


couverture ODI

Extrait (introduction) :

Le Grand Paris est un paradoxe. A première vue, il représente l’archétype du grand projet public, porté par l’Etat - on se souvient qu’il s’agit d’un projet initié en 2007 par le Président de la République -, et réalisé selon des logiques verticales descendantes, « top down » : l’Etat, via la Société du Grand Paris - dédiée à la construction de l’infrastructure du transport, et via ses Etablissements publics d’aménagement - en charge de l’aménagement des grandes « opérations d’intérêt national » (OIN), serait le principal orchestrateur du projet. Dans ce contexte, les collectivités locales auraient un rôle à jouer à travers la négociation des « Contrats de développement territorial » (CDT). Mais la place des acteurs privés – promoteurs, investisseurs immobiliers, entreprises de services urbains - se limiterait à la mise en musique d’une partition qui aurait été écrite par d’autres. Or, en réalité, quand on y regarde de près, et notamment quand on se concentre sur la dimension aménagement du Grand Paris, c’est une toute autre lecture qui s’impose. Certes, le principal vecteur du Grand Paris, l’infrastructure de transport, relève d’arbitrages du Premier Ministre. Mais, dès lors qu’on zoome sur les principales opérations d’aménagement du Grand Paris, celles qui participent notamment de la production du cadre bâti et doivent permettre de construire 70.000 logements par an, comme La Défense, la Plaine de France, Paris-Saclay ou les Ardoines, on observe que ce qui se joue dans le Grand Paris témoigne surtout de nouvelles logiques de fabrication de la ville, marquées par une place plus grande laissée aux acteurs privés, au premier rang desquels les opérateurs immobiliers.

Extrait (conclusion) :

Le Grand Paris illustre les nouveaux défis de la fabrique urbaine. Se donnant les apparences d’un projet venu d’en haut, il témoigne bien au contraire de l’importance des processus bottom-up dans la fabrique urbaine, et plus encore de l’importance de la coproduction dans la réalisation des projets locaux. Cette coproduction est de plus en plus publique-publique, mais elle est aussi et surtout davantage publique-privée. Dans ce moment particulier qui voit la conjonction de la construction d’un grand projet métropolitain et de crise financière, mais aussi plus largement de mutation profonde de la fabrique urbaine avec notamment la double révolution numérique et environnementale, les opérateurs privés de la ville bénéficient d’une opportunité exceptionnelle pour jeter les bases d’une coproduction publique-privée équilibrée et répondant à l’ensemble des défis urbains. Il leur appartient en particulier de faire preuve de l’innovation et d’une responsabilité sociale (celle que Michael Porter appelle « corporate social responsability » et qui est une manière d’avoir un avantage compétitif) à la hauteur des enjeux. Mais les acteurs publics ont également un rôle majeur à jouer : le plus de privé appelle mieux de public. L’importance des défis urbains montre qu’il y a urgence.


A lire également : un très intéressant article de Claire Juillard sur la mobilité résidentielle où elle montre notamment que, si l'on veut développer la propriété, il faut paradoxalement favoriser aussi la location.

Source : "Le Grand Paris, laboratoire pour une coproduction public-privé innovante" - ODI n°85 - Téléchargeable sur la page des publications d'ibicity ou : ici


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dimanche, 12 mai 2013

Commentaire d'affiche - marketer le Grand Paris

En quoi cette affiche, métro Le Peletier à Paris, témoigne-t-elle des effets du Grand Paris, et de la financiarisation de l'immobilier ?

photo commentaire affiche

Pour le savoir, lire le "commentaire d'affiche" que nous venons de publier dans la revue Etudes Foncières !


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jeudi, 13 décembre 2012

Plasticité, incertitude et urbanisme à la hollandaise

Décidément, et c'est une chance, les urbanistes hollandais sont à l'honneur dans les projets du Grand Paris.

Hier, Rem Koolhaas (OMA) donnait une conférence au Pavillon de l'Arsenal, sur son projet pour l'Ecole Centrale à Saclay.

Et la semaine dernière, lors du SIMI, l'Etablissement public d'aménagement Orly Rungis Seine Amont (EPA ORSA) a annoncé le choix des urbanistes retenus sur chacune de ses ZAC. Sur la plus importante des deux ZAC, la ZAC Gare Ardoines (1 million de mètres carrés, soit l'une des plus importantes ZAC de France), l'équipe lauréate est composée de Star Strategies (Beatriz Ramo) et FAA (Floris Alkemade, ancien directeur de projet chez OMA).

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Le projet de Star nous semble extrêmement stimulant car emblématique d’une manière de concevoir des projets urbains ambitieux dans un contexte de fortes incertitudes, notamment du fait de la crise, mais plus largement du fait des aléas inhérents à tout projet important de renouvellement urbain. Ce projet prend acte du fait que dans le contexte économique et politique actuel, des approches de forces majeures descendantes seront vouées à l’échec, et l’enjeu est surtout de penser le projet urbain comme une stratégie qui permet de faire face à des forces que l’on ne contrôle pas.

Lors du SIMI, Floris Alkemade a ainsi expliqué que, désormais, « l’urbanisme est devenu l’art de composer avec l’incertitude » : « l’essentiel ce n’est pas dans les éléments que l’on peut contrôler mais dans des forces qu’on ne contrôle pas, qui viennent et ne font pas forcément partie du projet ».

Un autre élément très intéressant est que, pour Star, la complexité se résout par le projet : c’est l’ensemble des contraintes (résilience, pollution, présences d’entreprises…) qui structurent la conception du projet, et non pas une certaine conception de l’urbanité.

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Le projet de Star peut ainsi être vu comme un projet urbain en phase avec les nouvelles modalités de la fabrique urbaine, marquées par le renouvellement urbain, la contrainte financière (cf. ici), la recherche d’une sobriété de moyens. Dans ce contexte, la vision et l’agilité permettent de composer avec ces nouvelles contraintes pour porter des projets urbains ambitieux. Il rejoint ainsi ce que nous présentions lors du colloque Governing the Metropolis (ici et ci-dessous).

tableau urba
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