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Mot-clé - Financiarisation

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dimanche, 23 juin 2013

« La main discrète. La finance globale dans la ville ».

La stimulante revue de prospective du Grand Lyon, M3, publie dans son dernier numéro un article de Dominique Lorrain, Directeur de recherche au CNRS, qui est sans doute un des plus fins observateurs de la financiarisation des villes. Son texte « L’industrie de la finance et la ville » est une synthèse de son article sur « La main discrète. La finance globale dans la ville ». Eclairant.

globe dollar

Extrait :

"La ville, comme d'autres objets, n'échappe pas au phénomène de financiarisation de l'économie sous deux formes différentes. L'une, visible, s'exprime par la privatisation des "briques" qui composent la ville. L'autre, beaucoup plus diffuse et indirecte, réside dans le pouvoir informationnel de la finance globale, qui lui permet d'évaluer et de comparer la valeur des projets urbains aux quatre coins de la planète.

(...)

Comme le mentionnent Anton Brender et Florence Pisani dans leur ouvrage sur la finance globale, sa première contribution est de mettre en relation des épargnes disponibles en certaines zones du monde et des projets localisés ailleurs. Pour ce faire, elle a élargi le métier traditionnel de banquier, fondé sur des relations personnelles, en mettant au point des nouveaux instruments qui ont libéré les marchés de leurs conditions locales et démultiplié les transactions possibles. Pour rendre possible l'émergence des marchés globaux, elle a contribué à mettre au point et à diffuser des institutions formelles : respect des droits de propriété, existence d'un système comptable appliquant des normes internationales, transparence de ces documents, existence d'un système juridique indépendant et efficace assurant la mise en oeuvre des contrats à un coût faible.

(...)

La finance peut être qualifiée de globale parce qu'elle est capable de comparer des actifs différents et d'intervenir, quel que soit le secteur et dans un grand nombre de pays. Par-delà le poids des contingences, elle est capable de mettre en équivalence une centrale de production électrique en Grande-Bretagne, un réseau de transport de gaz au Texas, un réseau câblé à Taïwan, une autoroute en France, des aéroports en Italie, des grands blocs de logements dans les villes allemandes et à Tokyo, des centres commerciaux à Shangai, etc. Ces actifs urbains peuvent également être comparés à des investissements dans d'autres secteurs. Le pouvoir de la finance découle ainsi du fait qu'elle est la seule à détenir ce pouvoir d'information".


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lundi, 14 janvier 2013

La Défense, dictionnaire et atlas

Les Editions Parenthèses viennent de publier un dictionnaire de la Défense, centré sur l'architecture et la politique, accompagné d'un atlas. Ce dictionnaire a été établi sous la direction de Pierre Chabard et Virginie Picon-Lefevre. Nous y avons rédigé 9 notices :

- adresse postale
- crises
- économique (modèle)
- finance / financiarisation
- investisseurs immobiliers
- promoteurs
- propriété foncière
- Unibail
- volumes (division en).

couverture defense


Extrait de la notice "finance / financiarisation" :

Dans son livre Form follows finance (New York, Princeton Architectural Press, 1995), Carol Willis démontrait l’hypothèse que l’architecture de Chicago et New-York découlait de considérations financières. L’étude reste à faire dans le cas de La Défense, mais plusieurs indices accréditent l’idée que la finance – entendue dans le double sens des logiques des investisseurs financiers et des mécanismes financiers – serait à la fois le principal urbaniste et le principal architecte du quartier d’affaire. La Défense serait alors l’incarnation française de la financiarisation de la ville, dans le sens où ses formes architecturales et urbaines seraient principalement liées à des causes financières plus que techniques, esthétiques, politiques ou réglementaires.

Extraits de la notice "économique (modèle)":

Envisagée au départ comme une opération d’aménagement presque classique, La Défense comprend néanmoins un élément spécifique, lié à la gestion du site. Dans les cas les plus courants, l’aménageur a vocation à disparaître une fois les terrains aménagés : les parcelles vendues à des promoteurs ou des investisseurs leur sont définitivement acquises, et les équipements publics, notamment les voiries, sont rétrocédés à la commune sur laquelle se trouve l’opération. Or, dans le cas de l’EPAD, ce transfert aux collectivités n’a pas été fait, ce qui fait que l’EPAD a longtemps exercé un rôle d’exploitant en sus de son métier d’aménageur : il assure la gestion quotidienne de la Défense, "balaye les espaces publics, entretient les parterres de fleurs, gère les parcs de stationnement, fait fonctionner les ascenseurs et les escalators, efface les graffitis".

La rentabilité de La Défense, tout comme sa gestion, soulève la question de l’échelle pertinente pour apprécier le modèle économique en place. Répondre à cette question suppose au préalable de se demander si la Défense est d’abord un projet local ou un projet régional ou national. La difficulté, c’est qu’elle est justement les trois à la fois. A défaut de donner une réponse définitive, laissons le dernier mot à Robert Auzelle : « On peut se demander si l’on aurait entrepris cette opération si l’on avait été conscient de son coût global. Parfois je pense qu’il en est, toutes proportions gardées, de La Défense comme de Versailles du Grand Roi ».

Extrait de la notice "adresse postale" :

Même si leur adresse géographique est à Puteaux, Courbevoie ou Nanterre, l’adresse postale des entreprises implantées à La Défense est « Paris-La Défense cedex ». Par exemple, le siège administratif de la Société Générale a son adresse géographique « 17 cours Valmy - La Défense 7 - 92800 Puteaux », mais son adresse postale « 17 cours Valmy - 92972 Paris La Défense Cedex ». Ceci n’est pas spécifique à La Défense. Une norme précise décidée par La Poste, qui prévoit que pour certaines zones d'activité couvrant plusieurs communes, le nom de la zone fait office de localité de distribution.

Extrait de la notice "volumes (division en)" :

En effet le principe juridique fondamental qui prévaut généralement en matière de propriété est que « la propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous » (article 552 du Code Civil). Or, très vite, lors de la conception des premières tours du quartier d’affaires, il est apparu qu’un certain nombre d’exigences fonctionnelles étaient incompatibles avec ce principe.

Tout d’abord, du fait de l’imbrication, sous la dalle, de l’infrastructure relative aux bâtiments, les locaux annexes de chaque tour en infrastructure ne pouvaient être réalisés en totalité dans leur emprise foncière et se poursuivaient dans l’emprise d’autres tours.

De plus, l’imbrication d’équipements publics au sein d’immeubles privés se heurtait au principe de l’incompatibilité du Domaine Public avec le statut de la copropriété – qui était jusqu’alors le principal mode d’organisation juridique pour répartir la propriété d’un immeuble entre plusieurs propriétaires. En outre, la copropriété nécessite une connaissance définitive des immeubles, puisqu’il faut répartir la propriété indivise des parties communes entre tous les lots, ce qui n’était pas le cas à La Défense où les tours n’étaient conçues qu’au fur et à mesure de la commercialisation des droits à construire par l’aménageur.

C’est donc à l’occasion de l’aménagement de La Défense que la technique de la division d’immeubles en « volume » a ainsi été développée à partir de 1962, par le notaire Maître Thibierge et par Jean Cumenge, directeur juridique de l’EPAD.

Le dictionnaire a été traduit en anglais. Voici quelques extraits :

"Densification as economic model

With the passage of time - and again staying with Zone A - the focus of the development process has evolved towards becoming an exercise in urban regeneration, in wich it was a watter of rebuilding La Défense on its existing site. Such was the objective of the 2006 Renewal Plan, which envisaged 450.000 m2 of additional net floorspace being built within Epad perimeter, 300.000 m2 in the form new buildings on sites either vacant or becoming vacant and 150 000 m2 through demolition and subsequent rebuilding".


Voir aussi le billet sur "la ville des promesses"

Voir aussi le billet sur "L'Hôtel de la Marine, symbole de la financiarisation de la ville ?"

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dimanche, 10 juin 2012

L'aménagement métropolitain sous contrainte financière

Tel est le titre de l'article que nous publions dans le dernier numéro de la Revue Urbanisme, dont le dossier est consacré à "la ville financiarisée".

Extrait

Mais ces nouvelles pratiques doivent également interpeller l’Etat et les collectivités sur le fait que, s’ils n’y prennent pas garde, une politique urbaine qui se contenterait d’additionner des grands projets urbains en abandonnant toute vision d’ensemble risque d’avoir des effets pervers. En particulier, ce qui est en jeu ici, c’est la question de l’équité territoriale et de l’échelle à laquelle elle s’opère. Car, lorsque l’Etat et les collectivités locales assignent des objectifs, louables, de mixité à l’échelle de la ZAC, mais ne participent pas au manque à gagner financier que représente cette mixité, ils incitent de fait l’aménageur, ou bien à rogner sur la qualité des espaces publics, ou bien à équilibrer ce manque à gagner par l’augmentation des charges foncières – et donc des prix de sortie – sur les programmes qui peuvent supporter des valeurs d’autant plus élevées que leur localisation métropolitaine rejoint les souhaits de polarisation des investisseurs. Ainsi, ils contribuent paradoxalement à accentuer la fracture, au sein d’un même futur quartier, entre les futurs acquéreurs à hauts revenus (logements en accession, bureaux) et les futurs acquéreurs à « faibles » revenus (bailleurs sociaux, PME-PMI). Ce raisonnement est bien sûr schématique, mais il montre que d’une certaine manière, plus l’opération d’aménagement prétend être inclusive, plus, paradoxalement, elle est exclusive, dans le sens où elle accentue les écarts.

urban

(...)

La contrainte financière est aujourd’hui l’un des principaux déterminants de la conduite des grandes opérations d’aménagement (...). Il est urgent de se saisir de cette question de la dimension économique de la production de la ville pour chercher à résoudre les enjeux et les paradoxes soulevés plus haut. Un premier axe de travail est celui de la création de valeur urbaine et de sa mesure. Un second axe est de faire évoluer les cultures des milieux de l’urbanisme, et en particulier de permettre de penser le « processus » plus que le projet. Car – et c’est là un paradoxe heureux - la contrainte financière, loin de marginaliser le rôle du concepteur urbain, rend son intervention encore plus décisive, pour autant qu’il sache s’adapter aux nouvelles modalités de la fabrique urbaine.


Une version commentée de cet article figure sur notre site, ici


Voir aussi le billet sur "la ville dans la rareté".

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Source : L'aménagement métropolitain sous contrainte financière - Isabelle Baraud-Serfaty - Urbanisme n°384 - Mai-juin 2012

vendredi, 9 mars 2012

Un nuage de capitaux volants ?

Forcément, c'est avec beaucoup d'intérêt que nous avons lue l'interview de Ludovic Halbert parue dans les Echos d'hier, qui fait écho à "la ville des promesses" que nous évoquions dans notre billet précédent.

Extrait :

"Les investisseurs financiers renvoient l'image d'acteurs qui refusent d'être ancrés quelque part. A quelques exceptions près, ces acteurs immobiliers ne semblent pas souhaiter participer explicitement aux grands débats sur le développement urbain alors qu'ils en sont devenus, dans les faits, des acteurs de premier plan. Pour autant, le nuage de capitaux volant d'une ville à l'autre au gré des cycles immobiliers ne reflète qu'une partie de la réalité, d'ailleurs entretenue par la profession elle-même. Le marché tertiaire d'Ile de France est le second en Europe, les grands investisseurs n'ont d'autre choix que d'y être présents s'ils veulent appliquer le principe de diversification géographique des investissements. Ceci peut encourager les collectivités locales à s'organiser pour négocier avec eux plutôt que de subir leurs exigences. Aujourd'hui, ils sont en position pour faire « leur » marché, n'hésitant pas, parfois, à jouer de la concurrence entre des communes qui pourraient les accueillir. Ces acteurs savent s'organiser en lobbies pour préserver leurs intérêts. Ils sont moins prompts semble-t-il à intervenir collectivement dans le débat public, notamment sur le Grand Paris, alors que la place qu'ils occupent dans certains territoires le justifierait".

Téléchargez ici l'interview complète. "Les investisseurs ne prennent en compte qu'une partie des besoins" - Interview de Ludovic Halbert - Les Echos - 8 mars 2012

Ci-dessous, un stand russe au MIPIM, mars 2012.

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Voir aussi le billet sur "la ville des promesses"

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mercredi, 15 juin 2011

Financiarisation de l'immobilier d'entreprise

La revue Etudes Foncières publie la recension que nous avons faite du dernier ouvrage d'Ingrid Nappi-Choulet : L'Immobilier d'entreprise (2010, Paris, Economica, 256 p.). Extrait :

"Ce livre constitue, en quelque sorte, le prolongement du précédent ouvrage de l’auteur : Marketing et stratégie de l’immobilier (1999). La comparaison est intéressante, car les différences entre ces deux manuels dessinent, en creux, le portrait des principaux changements intervenus ces dix dernières années. Ainsi, le développement durable fait son entrée, principalement sous forme de rappel des principaux systèmes de certification existants. De même, l’émergence de services dédiés à l’immobilier au sein des entreprises est largement analysée.

recension I Nappi

Mais la principale mutation qui est décrite est celle de la financiarisation de l’immobilier : « la création massive à la fin des années 1990 de fonds d’investissements immobiliers qui considèrent l’immobilier comme une clase d’actifs parmi d’autres a financiarisé le secteur immobilier. La financiarisation de l’immobilier désigne plus généralement un phénomène mondialisé d’élargissement du périmètre de la finance à l’immobilier. Celui-ci se traduit à la fois par l’application de techniques financières de gestion d’actifs – appliquées couramment aux valeurs mobilières – aux actifs immobiliers et par le financement de l’immobilier sur le marché mondial des capitaux »".

Etudes foncières - Mai-juin 2011 - N°151

lundi, 7 mars 2011

La nouvelle privatisation des villes

L'intervention des acteurs privés dans la ville, notamment en France, prend désormais des formes inédites : accélération de la privatisation classique, nouvelles portes d'entrée dans la ville, rôle central de l'usager-habitant, financiarisation de la fabrique urbaine. Elle pose des questions tout aussi inédites...

couverture esprit

Tel est l’objet de l’article (téléchargeable ici) que nous venons de publier dans le dernier numéro de la revue Esprit, consacré notamment aux reconfigurations territoriales. A lire également dans ce numéro :

- un entretien avec Vincent Feltesse, président de la Communauté Urbaine de Bordeaux et président de la Fédération Nationale des Agences d’Urbanisme (FNAU)
- un article de Jacques Donzelot sur le « chantier de la citoyenneté urbaine ».

Premier extrait : L’urbanisation des stratégies

Extrait 1 Esprit

Second extrait : Définition de la privatisation des villes

Encadré Esprit

Isabelle Baraud-Serfaty, "La nouvelle privatisation des villes", Revue Esprit, mars-avril 2011, téléchargeable ici

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jeudi, 13 janvier 2011

L’Hôtel de la Marine, symbole de la financiarisation de la ville ?


« Quiconque éprouve encore un minimum de respect pour le passé national, pour les pierres chargées de symboles et d’une histoire qui touche tous les Français, ne peut qu’être révulsé à l’idée que l’Hôtel de la Marine soit alloué le 17 janvier (demain !) sans protestation aucune, affermé, disons le mot aliéné à un groupe financier international Alexandre Allard pour, derrière la façade inchangée, en faire un Barnum commercial assorti de suites de luxe ». Tel est début de l’appel au Président de la République lancé mardi dans le Monde par un collectif d’écrivains et d’historiens, dont Pierre Nora et Jacques Le Goff, pour qu’il ne « brade » pas l’Hôtel de la Marine, « lieu chargé d’histoire ».

L’Hôtel de la Marine vu par un photographe depuis la Place de la Concorde
Hotel de la Marine - Vue photographe

Au-delà de la polémique, cet exemple nous semble un indice supplémentaire d’un mouvement de financiarisation de la ville.

La financiarisation de la ville découle d’un double processus : d’une part en montée en puissance des acteurs financiers, y compris dans le domaine de la ville, d’autre part, le développement des techniques de financement (recours à l’hypothèque, endettement, titrisation, produits dérivés).

La première conséquence est que la ville est de plus en plus conçue comme produit financier : un bien est acheté pour ses caractéristiques financières plus que pour ses caractéristiques physiques.


L’Hôtel de la Marine vu par un investisseur financier Hotel de la Marine - vue investisseur

La deuxième conséquence est que, à l’image de la distinction entre économie réelle et économie financiarisée, il se produit une déconnection de plus en plus forte entre la ville produite et les besoins réels.

En France, un des exemples les plus caractéristiques nous est donné par les logements bénéficiant du dispositif de défiscalisation Scellier. On se rappelle que le dispositif Scellier a été voté fin 2008 afin de permettre la relance du secteur du bâtiment, fortement touché par la crise financière de 2007-2008. Or, ce dispositif soutient artificiellement une surproduction de logements dans des zones où la demande locative est faible. Voir par exemple : l’analyse de Jean-Michel Ciuch et l’étude de l’ANIL sur le marché du logement.

On lira à ce sujet avec intérêt le récent point de vue de Paul Fabra dans Les Echos du 7 janvier dernier (« De l’immobilier vendu comme un produit financier"). Il rappelle notamment qu’environ les deux-tiers des logements neufs sont aujourd’hui vendus comme des produits financiers, via le mécanisme Scellier, ce qui est l’une des explications principales de la progression des prix du logement.

Le sujet de la financiarisation de la ville est un de nos sujets de prédilection (cf. Vers la ville financiarisée - Le Débat – Janvier 2008) et nous y reviendrons. Si, jusqu’à présent, on peut considérer que la financiarisation s’est principalement faite contre les villes (par exemple, les subprimes aux Etats-Unis ou les « villes hallucinées du néocapitalisme » de Mike Davis), il nous semble qu’un des enjeux décisifs désormais, surtout en ces temps de finances publiques fragilisées, est de concevoir une finance au service de la ville.

Pour aller plus loin :

Nous recommandons vivement l’article de Jean-Luc Gréau - Le rétablissement ou la rechute ? (Le Débat - Septembre-octobre 2010). Extrait :

« Le mécanisme de recours à une hypothèque comme gage réel des emprunts représente infiniment plus qu’une technique commode de garantie des sommes prêtés car il bouleverse la logique d’attribution, d’évaluation et de détention des prêts accordés. Dès lors que le prêt est assorti d’une garantie réelle sous la forme d’une hypothèque prise sur un logement ancien ou neuf, la nécessité de veiller à la solvabilité du prêteur cesse de s’imposer. Le risque mesuré cède la place à un pari que l’on prend sur la faculté que l’on aura, en cas de défaillance du débiteur, de faire jouer l’hypothèque et de saisir le bien pour le revendre à des conditions acceptables. Simultanément, les prêteurs réduisent ou suppriment les coûts qui découlaient du suivi des emprunteurs. Enfin, les prêts hypothécaires forment une base idéale pour la titrisation, opération par laquelle les prêteurs initiaux peuvent se défausser du risque d’insolvabilité en revendant leurs prêts, découpés au préalable en autant d’obligations représentatives, sur un vaste marché international du crédit où interviennent chaque jour des centaines de banques et de fonds de placement. Le recours à l’hypothèque libère le crédit de ses entraves, il en élargit les montants et en fait un instrument universel pour les opérateurs bancaires et financiers.


Hypothèque au Monopoly

Enfin, les prêts assortis d’hypothèques, titrisés et négociés sans cesse sur les marchés du crédit, tout comme les actions côtées ou les emprunts d’Etat, se transforment en actifs dont la valeur est appréciée au jour le jour par les acheteurs. Quel est alors le critère déterminant pour la fixation de cette valeur ? Celui de la garantie sous-jacente fournie par l’hypothèque. Or, c’est la chose la plus aisée à comprendre, la valeur nominale de l’hypothèque évolue en parallèle avec le prix du mètre carré ou le prix du pied carré sur les marchés immobiliers correspondants. Cette valeur n’a cessé, tout au long de la période d’euphorie immobilière, en Californie, ou en Floride, en Espagne ou au Royaume-Uni, de s’élever, ce qui renforçait la confiance des détenteurs d’un crédit qui apparaissait de plus en plus sûr, lors même que les débiteurs, tout spécialement ceux entrés les plus récemment sur le marché, devenaient de plus en plus fragiles. Le crédit appuyé sur des hypothèques suit une trajectoire circulaire : il se développe avec aisance, contribue à la prospérité des marchés immobiliers du neuf comme de l’ancien, concourt à la hausse continue des prix, valorise par ce biais les hypothèques et les titres qui le représentent. Le dénouement s’opère lorsque les défauts de paiement se manifestent à grande échelle, comme aux Etats-Unis durant l’automne de 2006. »

Jean-Luc Gréau - Le rétablissement ou la rechute ? - Le Débat - Septembre-octobre 2010

Sauvons l’Hôtel de la Marine à Paris ! - Collectif – Le Monde – 11 janvier 2011

De l’immobilier vendu comme un produit financier – Paul Fabra – Les Echos – 7 janvier 2011

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mercredi, 21 juillet 2010

Comment financer les grands projets d'infrastructures ?

L'Etat s'apprête à créer un véhicule de titrisation pour financer les grands projets d'infrastructures en partenariat public-privé. Le sujet est certes technique, il n'en est pas moins essentiel car il conditionne directement la réalisation de projets comme le CDG-Express (650 millions d'euros), la ligne à grande vitesse Bretagne-Pays de Loire (3,4 milliards d'euros) ou encore celle de Tours-Bordeaux (environ 7 milliards d'euros).

Le nouveau mécanisme est décrit dans le rapport qui a été remis hier aux ministres de l'Economie et de la Relance par un groupe de travail réunissant notamment des banques et des investisseurs institutionnels. Il part d'un double constat : d'un côté, il existe des investisseurs institutionnels français et européens qui sont à la recherche de produits d'investissements sécurisés et attractifs, pour faire face à leurs engagements à très long terme ; de l'autre, la crise de liquidité rend plus difficile le financement des très gros contrats de long terme, car les banques demandent une rémunération plus élevée, et prêtent sur des volumes et durées plus limités.

Image CDG Express

L'objectif est donc de faire se rencontrer ces investisseurs potentiels et ces besoins de financement. Comment ? En permettant que les créances que les banques détiennent sur les sociétés qui portent les projets puissent être cédées à ces investisseurs de marché. Ainsi, les banques n'auront plus à porter ces crédits massifs à leur bilan et à mettre du capital en contrepartie.

De manière simplifiée, le schéma de financement d'un PPP par la société ad hoc qui porte le projet est le suivant :
- dans un PPP, la société de projet se rémunère grâce aux loyers qui lui sont versés par la collectivité publique titulaire du PPP
- à partir du moment où l'infrastructure ou le bâtiment est réalisé, ces loyers sont certains : la société de projet est certaine de les percevoir sur toute la durée du projet, dès lors que le locataire (l'Etat par exemple) est considéré sans risque (et est donc noté AAA).
- pour financer la réalisation du projet, la société ad hoc a dû s'endetter. En guise de garantie, elle a cèdé les créances qu'elle détient sur son locataire (les loyers restant à courir sur toute la durée du contrat) à une banque
- désormais, la banque pourra elle-même les céder à des investisseurs institutionnels, qui seront intéressés pour les acquérir dans la mesure où ils sont considérés sans risque.

Il faut souligner que c'est là la grande différence avec la titrisation à l'origine de la crise des subprimes : dans les subprimes, les créances titrisées étaient des créances sur des personnes financièrement fragiles, dans le mécanisme qui est proposé ici, il s'agit de créances sur une personne considérée sans risque : l'Etat. Reste à savoir si l'Etat est effectivement infaillible... C'est un autre sujet.

Schéma Fonds commun de titrisation Sur le sujet des PPP, on lira également avec intérêt le rapport que la Cour des Comptes vient de publier sur le service public pénitentiaire.


Voir aussi le site de la Mission d'appui des partenariats public-privé.


Dans la presse :
Les Echos - 19 juillet 2010 - Infrastructures : l'Etat lance un véhicule de refinancement
Les Echos - 21 juillet 2010 - Prisons : la Cour des comptes souligne les risques de la gestion public-privé