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mercredi, 16 octobre 2013

Pour une nouvelle approche des projets urbains

Dans la tribune que nous avons publiée dans le Cercle des Echos, nous avons rapidement défendu la nécessité d'articuler la conduite d'un projet en lien avec son montage opérationnel et financier. C'est une conviction forte, que nous développons ci-après.

Pour une approche intégrée du projet urbain

Traditionnellement, et trop souvent encore, la vérification de la faisabilité opérationnelle et financière d’un projet urbain vient après que celui-ci ait été conçu par l’urbaniste.

approche classique

La difficulté survient lorsque le projet prend place sur de la ville constituée. En effet, le fait de reconstruire la ville sur la ville, par opposition à l’aménagement sur des champs de betteraves, rend plus complexe la fabrique de la ville (surgissent des problématiques de pollution, d’excavation de fondations, d’état du bâti, de délogements éventuels) en même temps que cela génère davantage d’incertitudes. Le renouvellement urbain a également pour conséquence de renchérir le coût de production de la ville : les coûts du foncier sont élevés – il faut souvent acheter du foncier occupé, verser des indemnités d’éviction et de relogement. De plus, il faut souvent dépolluer les terrains et construire des infrastructures de desserte. Ce surcoût du renouvellement urbain, s’il n’est pas nouveau, se combine désormais avec la contrainte financière née de la crise.
 En effet, cette dernière, qui touche la France depuis 2008, est également un puissant facteur de changement. Elle se traduit d’abord par des moyens financiers moindres : ceux de l’État et des collectivités locales s’annoncent désormais durablement sous-dimensionnés face aux enjeux urbains. L’enjeu est donc bien, dorénavant, de réaliser les grands projets d’aménagement sous contrainte financière.

Mais la crise, comme le renouvellement urbain, se traduit aussi par une incertitude accrue. Celle-ci touche en premier lieu les grands projets d’aménagement, dont le succès repose, in fine, sur la commercialisation de plusieurs centaines de milliers de mètres carrés de programmes résidentiels, mais aussi tertiaires, dans des localisations qu’il faut pouvoir transformer en « adresses » à même d’attirer les utilisateurs et les investisseurs. Cette incertitude devient une caractéristique majeure de la fabrique urbaine, qui oriente de plus en plus, on le verra, l’écriture même des projets urbains.

Le risque est alors, si l’écriture urbaine n’a pas tenu compte de ce nouveau contexte de fabrication des projets et si elle n’est pas articulée avec le montage opérationnel et financier du projet, de se retrouver avec un projet « beau » mais infaisable. On peut donner quelques exemples. Infaisable parce que le projet urbain supposerait de modifier totalement le parcellaire et la trame viaire, ce qui supposerait donc d’acheter tous les fonciers, et donc de ne pas pouvoir renoncer à l’acquisition d’un foncier qui s’avèrerait trop coûteux. Sans parler du coût d’achat et de portage financier de ce projet. Infaisable encore parce que le projet urbain supposerait des opérations-tiroir (par exemple, déplacer tel concessionnaire automobile de la parcelle A sur la parcelle B où sa localisation serait considérée plus acceptable) qui rendent là encore plus coûteux le projet (indemnités d’éviction, coût du relogement) et plus hasardeux et risqué en termes de temporalité (le phasage devient alors très difficile : il faut d’abord avoir acquis la parcelle B, délogé son occupant, avant de pouvoir aménager la parcelle A, sans parler des travaux viaires associés). Infaisable également parce, dans un tissu urbain vivant (ce qui est le propre des tissus urbains constitués), l’avenir n’est jamais écrit : telle zone de la ZAC est « gelée » par l’urbaniste de manière à maintenir l’entreprise présente sur le site, et voilà qu’elle décide de déménager ailleurs. On peut multiplier les exemples, qui sont réels, tirés d’opérations sur lesquelles nous avons travaillées.

Evidemment chaque situation est particulière. Dans certains cas, la trame viaire actuelle ou la trame parcellaire ne pourront pas être ré-utilisées. Mais de manière générale, il s’agit de composer avec le « déjà-là » et de penser le projet en fonction des contraintes opérationnelles. Sur l’île de Nantes, par exemple, les nouvelles voiries ont été créées de manière à éviter de se trouver à cheval sur deux parcelles existantes (il aurait fallu acheter les deux au lieu d’une seule !).

Notre conviction est que, désormais, seule une approche intégrée de la conduite du projet urbain est possible : la dimension opérationnelle et financière des projets doit être pensée en même temps et de manière articulée avec la définition du programme et l’écriture urbaine du projet. Il y a là un enjeu de faisabilité des projets, d’optimisation des projets (si le projet est « raboté » pour tenir dans une enveloppe financière, il sera moins bon que si cette contrainte financière a été intégrée dès le départ), mais aussi un enjeu d’optimisation de l’argent public. Et même de meilleure conception des projets urbains, dans la mesure où la contrainte financière peut être un aiguillon supplémentaire pour stimuler la créativé de l’urbaniste. C’est d’ailleurs pour cela que nous pensons que cette nouvelle approche des projets ne consiste pas à réduire la place de l’urbaniste, mais bien au contraire la renforce. Ce nouveau contexte plus contraint oblige l’urbaniste à être d’autant plus talentueux !

approche intégrée

Un autre exemple d’approche intégrée concerne la conception des parkings. C’est un sujet-clef, à l’interface entre l’intervention de l’aménageur et celle du promoteur, qui bien souvent, conditionne la faisabilité des projets.

Pour de nouvelles postures dans la conduite du projet urbain

Au-delà de l’approche intégrée, nous pensons qu’il faut aborder les projets urbains différemment et que de nouvelles postures de projet sont nécessaires. Ainsi, au-delà des convictions que nous pouvons avoir sur ce qui fait la force d’un projet urbain (l’importance des espaces publics,…) et au-delà de la pertinence de la vision urbaine, nous avons trois convictions.

Première conviction : la plasticité du projet urbain, c’est-à-dire sa capacité à s’inscrire dans le temps long et à composer avec des enjeux multiples, est déterminante. Cela suppose notamment : un concept fort permettant de tenir le projet, la capacité à composer avec l’existant et les occupants en place, la capacité à composer avec les incertitudes, la capacité à dénouer les impasses, l’approche systémique. Cela suppose de passer de s’inscrire dans une approche centrée sur le processus : plutôt de que de proposer une image finie du projet, l’enjeu est d’établir une stratégie partagée avec les parties prenantes (collectivité locale, SGP, propriétaires initiaux, futurs opérateurs…).

Deuxième conviction : l’opérationnalité du projet, c’est-à-dire la capacité d’un projet à démarrer et à se mettre en œuvre, est essentielle. Elle suppose notamment de pouvoir penser le projet de manière phasée.

Troisième conviction : les modes de représentation doivent être adaptés, et permettre d’aider la maîtrise d’ouvrage à arbitrer et à décider. Au-delà des vues d’artistes et des maquettes, nous pensons qu’il faut privilégier des plans, des coupes, des schémas et des références. De ce point de vue, le plan masse doit surtout être un plan masse dynamique.


Pour aller plus loin : voir le site MIKADO


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lundi, 14 janvier 2013

La Défense, dictionnaire et atlas

Les Editions Parenthèses viennent de publier un dictionnaire de la Défense, centré sur l'architecture et la politique, accompagné d'un atlas. Ce dictionnaire a été établi sous la direction de Pierre Chabard et Virginie Picon-Lefevre. Nous y avons rédigé 9 notices :

- adresse postale
- crises
- économique (modèle)
- finance / financiarisation
- investisseurs immobiliers
- promoteurs
- propriété foncière
- Unibail
- volumes (division en).

couverture defense


Extrait de la notice "finance / financiarisation" :

Dans son livre Form follows finance (New York, Princeton Architectural Press, 1995), Carol Willis démontrait l’hypothèse que l’architecture de Chicago et New-York découlait de considérations financières. L’étude reste à faire dans le cas de La Défense, mais plusieurs indices accréditent l’idée que la finance – entendue dans le double sens des logiques des investisseurs financiers et des mécanismes financiers – serait à la fois le principal urbaniste et le principal architecte du quartier d’affaire. La Défense serait alors l’incarnation française de la financiarisation de la ville, dans le sens où ses formes architecturales et urbaines seraient principalement liées à des causes financières plus que techniques, esthétiques, politiques ou réglementaires.

Extraits de la notice "économique (modèle)":

Envisagée au départ comme une opération d’aménagement presque classique, La Défense comprend néanmoins un élément spécifique, lié à la gestion du site. Dans les cas les plus courants, l’aménageur a vocation à disparaître une fois les terrains aménagés : les parcelles vendues à des promoteurs ou des investisseurs leur sont définitivement acquises, et les équipements publics, notamment les voiries, sont rétrocédés à la commune sur laquelle se trouve l’opération. Or, dans le cas de l’EPAD, ce transfert aux collectivités n’a pas été fait, ce qui fait que l’EPAD a longtemps exercé un rôle d’exploitant en sus de son métier d’aménageur : il assure la gestion quotidienne de la Défense, "balaye les espaces publics, entretient les parterres de fleurs, gère les parcs de stationnement, fait fonctionner les ascenseurs et les escalators, efface les graffitis".

La rentabilité de La Défense, tout comme sa gestion, soulève la question de l’échelle pertinente pour apprécier le modèle économique en place. Répondre à cette question suppose au préalable de se demander si la Défense est d’abord un projet local ou un projet régional ou national. La difficulté, c’est qu’elle est justement les trois à la fois. A défaut de donner une réponse définitive, laissons le dernier mot à Robert Auzelle : « On peut se demander si l’on aurait entrepris cette opération si l’on avait été conscient de son coût global. Parfois je pense qu’il en est, toutes proportions gardées, de La Défense comme de Versailles du Grand Roi ».

Extrait de la notice "adresse postale" :

Même si leur adresse géographique est à Puteaux, Courbevoie ou Nanterre, l’adresse postale des entreprises implantées à La Défense est « Paris-La Défense cedex ». Par exemple, le siège administratif de la Société Générale a son adresse géographique « 17 cours Valmy - La Défense 7 - 92800 Puteaux », mais son adresse postale « 17 cours Valmy - 92972 Paris La Défense Cedex ». Ceci n’est pas spécifique à La Défense. Une norme précise décidée par La Poste, qui prévoit que pour certaines zones d'activité couvrant plusieurs communes, le nom de la zone fait office de localité de distribution.

Extrait de la notice "volumes (division en)" :

En effet le principe juridique fondamental qui prévaut généralement en matière de propriété est que « la propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous » (article 552 du Code Civil). Or, très vite, lors de la conception des premières tours du quartier d’affaires, il est apparu qu’un certain nombre d’exigences fonctionnelles étaient incompatibles avec ce principe.

Tout d’abord, du fait de l’imbrication, sous la dalle, de l’infrastructure relative aux bâtiments, les locaux annexes de chaque tour en infrastructure ne pouvaient être réalisés en totalité dans leur emprise foncière et se poursuivaient dans l’emprise d’autres tours.

De plus, l’imbrication d’équipements publics au sein d’immeubles privés se heurtait au principe de l’incompatibilité du Domaine Public avec le statut de la copropriété – qui était jusqu’alors le principal mode d’organisation juridique pour répartir la propriété d’un immeuble entre plusieurs propriétaires. En outre, la copropriété nécessite une connaissance définitive des immeubles, puisqu’il faut répartir la propriété indivise des parties communes entre tous les lots, ce qui n’était pas le cas à La Défense où les tours n’étaient conçues qu’au fur et à mesure de la commercialisation des droits à construire par l’aménageur.

C’est donc à l’occasion de l’aménagement de La Défense que la technique de la division d’immeubles en « volume » a ainsi été développée à partir de 1962, par le notaire Maître Thibierge et par Jean Cumenge, directeur juridique de l’EPAD.

Le dictionnaire a été traduit en anglais. Voici quelques extraits :

"Densification as economic model

With the passage of time - and again staying with Zone A - the focus of the development process has evolved towards becoming an exercise in urban regeneration, in wich it was a watter of rebuilding La Défense on its existing site. Such was the objective of the 2006 Renewal Plan, which envisaged 450.000 m2 of additional net floorspace being built within Epad perimeter, 300.000 m2 in the form new buildings on sites either vacant or becoming vacant and 150 000 m2 through demolition and subsequent rebuilding".


Voir aussi le billet sur "la ville des promesses"

Voir aussi le billet sur "L'Hôtel de la Marine, symbole de la financiarisation de la ville ?"

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dimanche, 8 janvier 2012

"L'urbanisme mondialisé à la française"

Françoise Fromonot avait publié en 2005 un petit livre absolument passionnant sur le projet des Halles (La campagne des Halles - Editions La Fabrique - 2005)

campagne des halles

S'appuyant cette fois-ci sur l'opération d'aménagement des terrains Renault à Boulogne-Billancourt, elle publie dans la revue "D'A" de décembre dernier un article très stimulant sur "L'urbanisme mondialisé à la française". Elle y analyse notamment les évolutions de la fabrique urbaine et la nouvelle place des architectes-urbanistes dans ce contexte.

EXTRAIT :

"Ces opérations sont menées depuis des décennies par les mêmes aménageurs, qui embauchent des urbanistes en chef venus des mêmes horizons et puisent, pour remplir leurs plans-masses, leurs architectes dans les écuries habituelles. (...)

Des mutations de taille sont pourtant intervenues en trente ans. Si la mondialisation a entraîné une demande croissante d'icônes architecturales, elle a surtout réorganisé l'économie de l'immobilier et du bâtiment dans le sillage du capitalisme financier. En France, le secteur du BTP se résume maintenant à trois majors (Bouygues, Eiffage, Vinci) qui se partagent le plus gros des marchés de la construction, d'autant mieux qu'ils ont ramifié leur activité vers l'immobilier. Les déductions fiscales instaurées par l'Etat pour l'investissement dans le logement locatif neuf ont fortement stimulé la construction d'habitat, transformant celui-ci en produit financier aussi attractif qu'abstrait. L'offre des nouveaux quartiers tend à se calquer sur la commande de plans standardisés, anonymes, où leurs acquéreurs ne vivront pas. La crise énergétique et ses conséquences, l'obligation d'inscrire le développement durable à l'agenda de l'architecture et de l'urbanisme - favorisée par l'industrie de la construction, qui en convoite les débouchés, et par les promoteurs qui, surfant sur l'idéologie ambiante, font de l'écologie un argument de vente -, toutes ces évolutions ont dramatiquement accu les prescriptions auxquelles doivent se conformer les projets".

Fromonot

A lire également dans ce numéro de D'A un intéressant dossier sur : "L'attractivité des métropoles, nouveau sport ?"

mardi, 8 mars 2011

Le projet urbain, "passeur de crise"

La revue Traits Urbains - le mensuel opérationnel des acteurs du développement et du renouvellement urbains - consacre son numéro de mars à l'impact de la crise de 2008 et 2009 sur les projets urbains.

couverture traits urbains

Introduction :

"Les acteurs privés de l'immobilier ont déployé une palette de stratégies dans le cadre des projets urbains pour traverser la crise financière de 2008 et 2009. Grâce à un plan de soutien rapide de l'Etat au marché du logement, la tendance générale a été à la temporisation et au recentrage des opérations sur les centres urbains et les agglomérations de taille conséquente, en particulier les sites en convention ANRU.

Les projets urbains de ces territoires ont en effet aidé les acteurs privés à passer la crise en ajustant leurs interventions. De nombreuses opérations immobilières situées dans les villes au marché détendu ont été mises durablement en suspens ou abandonnées".

La revue propose ensuite un "tour d'horizon des stratégies mises en oeuvre et de leurs conséquences diverses pour les projets urbains".

On y découvrira également plusieurs interviews... très intéressantes !

Interview traits urbains

Traits Urbains - n°45 - Mars-avril 2011