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Métropolisation

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jeudi, 21 mai 2015

Nouvelle économie du Grand Paris - Séminaire de l'Atelier International du Grand Paris


C'est demain que se tiendra le séminaire du Conseil scientifique de l'Atelier International du Grand Paris consacré au thème "Nouvelle économie ou la ville globale européenne".


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mercredi, 18 février 2015

L'action foncière en milieu urbain dense

Le numéro 3 de la Revue Foncière vient de sortir. Nous y publions un article sur la SAS Foncière Commune, ou comment les acteurs publics mettent en place de nouveaux outils pour faire des réserves foncières en milieu urbain dense (en l'occurrence, sur le territoire de Plaine Commune).

photo IGN

Extrait :

Pour autant, constituer ces « réserves foncière en tissu urbain » est une nécessité pour les collectivités si elles veulent casser le cercle vicieux qui veut que la puissance publique améliore le territoire, réalise des espaces publics, et contribue ainsi à renchérir les coûts du foncier en limitant ce faisant sa capacité à le maîtriser. Plus précisément, dans le cas de Plaine Commune, il s’agit d’anticiper sur l’arrivée des infrastructures de transport à partir de 2023, et rendre possible des opérations d’aménagement quand elle sera en mesure de les lancer. Or, lorsque, sur ces secteurs habités denses, le foncier représente entre 40 et 50% du prix de revient global, il est certes possible d’équilibrer des programmes de reconstruction de la ville sur la ville qui ne proposent que du bureau ou du logement en accession à la propriété, mais beaucoup plus compliqué d’équilibrer des opérations qui prévoient aussi des voiries (tout est souvent à créer sur ces sites anciennement industriels), du logement social et des équipements publics.

(...)

Cette réponse correspond ainsi à une approche renouvelée de la valeur dans laquelle l’aménageur, via la société foncière, se transforme en investisseur. Grâce à ce changement de modèle économique, des éléments pénalisants pour un aménageur (foncier occupé, d’où indemnités d’éviction, présence de bâtiments, d’où démolition, démarrage de la transformation du site à moyen terme, d’où frais de portage importants) se transforment en atouts dans le modèle investisseur : le foncier occupé génère des recettes, les bâtiments peuvent être amortis et le temps long favorise un retour sur investissement. Ainsi, lorsque dans une quinzaine d’années le projet s’enclenchera effectivement, la société foncière pourra le vendre à un opérateur à un prix très contenu.

Ce basculement de modèle économique ne peut évidemment se faire que sous certaines conditions et pour certains secteurs. (...)



A lire également dans le numéro 3 de la Revue Foncière :
"Le logement malade du foncier", de Joseph Comby

"Les aides au logement, une aubaine pour le bailleur", de Jean Cavailhès

"Les aides au logement sont-elles inflationnistes ?", d'Arnaud Bouteille

La revue ne vit que de ses abonnements (120 euros TTC en tarif de base pour 1 an d'abonnement, soit 6 numéros). Pour s'y abonner, envoyer un mail à : contact@revue-fonciere.com.



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jeudi, 15 mai 2014

Les CDT ou la ville des promesses ?

Les travaux de l’Institut d’Aménagement et d’Urbanisme d’Ile-de-France (IAU) sont toujours extrêmement documentés et riches. La « note rapide » qu’il vient de publier sur « Les CDT à l’heure du Grand Paris » (ici) n’échappe pas à la règle. Pourtant, cette fois-ci, c’est surtout à une lecture en creux que nous invite ce document.

A la première lecture, tout est pour le mieux dans le meilleur des mondes : le titre mentionne « une dynamique en marche », « les 21 CDT engagés deviennent des références incontournables », et « la concentration de leur préparation en trois ans a permis l’émergence de visions territoriales ». Enfin, « ces territoires ambitionnent d’accueillir entre 260.000 et 300.000 emplois supplémentaires en quinze ans, soit entre 15.000 et 17.500 emplois supplémentaires par an ». Et le document de conclure : « la démarche a le grand mérite de faire le point sur la quasi-totalité des aspirations locales ».

carteCDT

Pourtant, au fil de la lecture, la tonalité change, et un certain nombre d’inquiétudes sont formulées. Notamment : « les CDT expriment plus un « contrat moral » entre les communes, les intercommunalités et l’Etat qu’un contrat reflétant des engagements juridiques et financiers précis », ou encore : « ces documents sont sans valeur d’engagement réel, car leur portée juridique est faible ».

Surtout, cette étude, qui émane – ce n’est pas rien - de l’institut d’étude de la Région Ile-de-France, insiste à deux reprises sur le rôle clef que joueront les acteurs privés sur le développement du Grand Paris.

Sur le développement tertiaire : « en l’état actuel des intentions affichées, l’offre cumulée pourrait créer une situation de concurrence entre sites, plaçant les investisseurs en situation d’arbitre et de décideurs ultimes de la localisation des dynamiques de développement ».

Sur l’offre d’équipements structurants : « la faisabilité économique, à l’échelle régionale, de tous ces projets, place de fait les opérateurs privés en position d’arbitre ».

extrait IAU

Ainsi cette étude nous semble rejoindre le propos que nous développions en mars 2013 dans la revue « L’observatoire de l’immobilier » :

Le Grand Paris est un paradoxe. À première vue, il représente l’archétype du grand projet public, porté par l’État (…) et réalisé selon des logiques verticales descendantes, « top down » : l’État, via la Société du Grand Paris (SGP) et via ses établissements publics d’aménagement (EPA) – en charge de l’aménagement des grandes « opérations d’intérêt national » (OIN) –, serait le principal orchestrateur du projet. Dans ce contexte, les collectivités locales auraient un rôle à jouer au travers de la négociation des « contrats de développement territorial » (CDT). Mais la place des acteurs privés – promoteurs, investisseurs immobiliers, entreprises de services urbains – se limiterait à la mise en musique d’une partition écrite par d’autres. Or, en réalité, quand on y regarde de près, et notamment quand on se concentre sur la dimension aménagement du Grand Paris, c’est une toute autre lecture qui s’impose. Certes, le principal vecteur du Grand Paris, l’infrastructure de transport, relève d’arbitrages du Premier ministre (pour preuve, le très attendu discours de ce dernier, le 6 mars 2013). Mais, dès lors qu’on zoome sur les principales opérations d’aménagement du Grand Paris, celles qui participent, en particulier, de la production du cadre bâti et doivent donner naissance à 70.000 logements par an, comme à La Défense, à la Plaine-de-France, à Paris-Saclay ou aux Ardoines, on observe que ce qui se joue dans le Grand Paris témoigne surtout de nouvelles logiques de fabrication de la ville, marquées par une place plus grande laissée aux acteurs privés, au premier rang desquels les opérateurs immobiliers.

(« Le Grand Paris, laboratoire pour une coproduction public-privé innovante », téléchargeable ici).

Elle nous conforte également dans nos convictions. Primo, qu’il est temps pour les acteurs publics de se saisir pleinement de la place que les acteurs privés occupent dans la fabrication de la ville. Secundo : qu’il est urgent de traiter de front la question du modèle économique de la production urbaine (cf. le lancement de l’Observatoire des nouveaux modèles économiques urbains par ibicity). Faute de quoi, le Grand Paris ne sera que la "ville des promesses".

Sur ce sujet, voir aussi notre billet sur les nouvelles relations aménageurs-promoteurs.

Ci-dessous un tableau réalisé dans le cadre de notre Observatoire des nouveaux modèles économiques urbains :

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lundi, 2 décembre 2013

Financer le métropolitain /// Intervention lors du colloque international "Governing metropolises"

La ville de Paris et l'APUR organisaient fin novembre la troisième session de leur colloque international dédié à la gouvernance métropolitaine. Le thème de cette année était "Innovations et fabrique de l'identité métropolitaine". ibicity était invitée à introduire l'atelier sur le thème "Financer le métropolitain".

couverture colloque

extrait financer métropolitain


Le thème de l'atelier était d'autant plus stimulant qu'il nous était demandé de faire le lien entre la question du financement, sujet de l'atelier donc, et la question de l'identité métropolitaine, fil conducteur de la journée.

Le sujet est vaste et ouvre plein de questions. Nous avons donc choisi de l'introduire à travers quatre approches : une approche institutionnelle, une approche centrée sur les projets (métropolitains), une approche sur la nature du financement public, et enfin une approche... non financière du financement. On trouvera ci-après quelques extraits de notre présentation.


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Dans cette approche institutionnelle, l'idée est de considérer que ce qui est "métropolitain" est ce qui relève des compétences transférées à la métropole. La question est alors : quel doit être le financement de la structure métropolitaine ? Et qui, de la ville centre ou des villes-satellites, doit payer la métropole ? Une étude récente de Paris Métropole montre par exemple que le projet de la métropole du Grand Paris va conduire à augmenter les impôts des Parisiens, habitants et entreprises. Mais cela se justifie si on considère que l’avenir de Paris se joue en dehors de Paris, et qu'il est alors normal que Paris paye pour cela. Un deuxième enjeu est de savoir qui finance les coûts de centralité. En effet, l'examen de ce qui s'est passé dans les grandes métropoles françaises (cf. étude réalisée par Victor Chomentowski en 2006 pour l'AMGVF) montre que les compétences transférées aux Etablissements publics de coopération intercommunale correspondent rarement aux équipements qui génèrent le plus de charges de centralité, et que, en conséquence, la ville-centre continue souvent à supporter une part importante du "métropolitain".


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Dans l’approche institutionnelle, la question porte surtout sur la fiscalité et sur la manière dont elle se met en œuvre de manière égalitaire ou pas sur le territoire. Mais cette approche est évidemment réductrice, car le financement du métropolitain ne se résume pas, loin s’en faut, au financement par impôt. Pour s’en convaincre, nous proposons donc une deuxième approche centrée sur la fabrique des projets d’aménagement métropolitain, c’est-à-dire de projets urbains qui développent plusieurs centaines de milliers de mètres carrés, souvent placés à des endroits stratégiques, et souvent portés par des EPA avec le statut d’Opération d’Intérêt National (OIN). Derrière ces modes de réalisation, il y a des modes de financement, et ces modes de financement renvoient aux trois modes dominants de financement de la ville : la plus-value, l’impôt, et le tarif. Or, ce qui se joue à travers le financement de ces opérations, ce n’est pas simplement le bouclage financier de l’opération mais c’est aussi et surtout l’équité territoriale.


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Dans cette troisième approche, nous reprenons ce que pourraient être les contours du fonds d'investissement métropolitain, évoqué dans le projet de loi sur la Métropole du Grand Paris (cf. par exemple le site du Sénat). Nous avions détaillé plus précisément les contours de ce fonds dans l'article "Pour un fonds d'investissement métropolitain", paru dans Métropolitiques en mars 2011.



Pour nos lecteurs anglophones, on trouvera ci-après un extrait du programme en anglais :

Financing the metropolitan issues

It is fundamental to observe the modes of financing metropolitan issues in order to understand the possibilities of constructing a shared identity at the metropolitan level. How do metropolitan players mobilise and manage resources in order to construct the metropolis, over and above simply financing institutions for metropolitan coordination? Here we have to understand how metropolitan projects can be financed but also how taxes are collected in the metropolis: how much consistency and unity do we find in the way revenues and expenses are organised? Financing the metropolitan raises fundamental questions for metropolitan governance: do metropolises finance their activities and their investments collectively and, if so, is this a means of federating local interests ? How does the collection of taxes affect the economy of metropolises ? What role do operations in the metropolitan interest and partnerships between stakeholders of different natures play in producing modes of financing the innovative metropolis ?


Voir aussi sur notre blog deux liens vers l'édition 2011 du colloque : ici, et ici

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mardi, 14 mai 2013

Le Grand Paris, laboratoire pour une coproduction public-privé innovante

La revue du Crédit Foncier, l'Observateur de l'immobilier, consacre son dossier du numéro 85 au Grand Paris, et nous a demandé d'y contribuer. Nous y appelons à favoriser une coproduction public-privé innovante pour relever le défi du Paris métropolitain.


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Extrait (introduction) :

Le Grand Paris est un paradoxe. A première vue, il représente l’archétype du grand projet public, porté par l’Etat - on se souvient qu’il s’agit d’un projet initié en 2007 par le Président de la République -, et réalisé selon des logiques verticales descendantes, « top down » : l’Etat, via la Société du Grand Paris - dédiée à la construction de l’infrastructure du transport, et via ses Etablissements publics d’aménagement - en charge de l’aménagement des grandes « opérations d’intérêt national » (OIN), serait le principal orchestrateur du projet. Dans ce contexte, les collectivités locales auraient un rôle à jouer à travers la négociation des « Contrats de développement territorial » (CDT). Mais la place des acteurs privés – promoteurs, investisseurs immobiliers, entreprises de services urbains - se limiterait à la mise en musique d’une partition qui aurait été écrite par d’autres. Or, en réalité, quand on y regarde de près, et notamment quand on se concentre sur la dimension aménagement du Grand Paris, c’est une toute autre lecture qui s’impose. Certes, le principal vecteur du Grand Paris, l’infrastructure de transport, relève d’arbitrages du Premier Ministre. Mais, dès lors qu’on zoome sur les principales opérations d’aménagement du Grand Paris, celles qui participent notamment de la production du cadre bâti et doivent permettre de construire 70.000 logements par an, comme La Défense, la Plaine de France, Paris-Saclay ou les Ardoines, on observe que ce qui se joue dans le Grand Paris témoigne surtout de nouvelles logiques de fabrication de la ville, marquées par une place plus grande laissée aux acteurs privés, au premier rang desquels les opérateurs immobiliers.

Extrait (conclusion) :

Le Grand Paris illustre les nouveaux défis de la fabrique urbaine. Se donnant les apparences d’un projet venu d’en haut, il témoigne bien au contraire de l’importance des processus bottom-up dans la fabrique urbaine, et plus encore de l’importance de la coproduction dans la réalisation des projets locaux. Cette coproduction est de plus en plus publique-publique, mais elle est aussi et surtout davantage publique-privée. Dans ce moment particulier qui voit la conjonction de la construction d’un grand projet métropolitain et de crise financière, mais aussi plus largement de mutation profonde de la fabrique urbaine avec notamment la double révolution numérique et environnementale, les opérateurs privés de la ville bénéficient d’une opportunité exceptionnelle pour jeter les bases d’une coproduction publique-privée équilibrée et répondant à l’ensemble des défis urbains. Il leur appartient en particulier de faire preuve de l’innovation et d’une responsabilité sociale (celle que Michael Porter appelle « corporate social responsability » et qui est une manière d’avoir un avantage compétitif) à la hauteur des enjeux. Mais les acteurs publics ont également un rôle majeur à jouer : le plus de privé appelle mieux de public. L’importance des défis urbains montre qu’il y a urgence.


A lire également : un très intéressant article de Claire Juillard sur la mobilité résidentielle où elle montre notamment que, si l'on veut développer la propriété, il faut paradoxalement favoriser aussi la location.

Source : "Le Grand Paris, laboratoire pour une coproduction public-privé innovante" - ODI n°85 - Téléchargeable sur la page des publications d'ibicity ou : ici


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dimanche, 12 mai 2013

Commentaire d'affiche - marketer le Grand Paris

En quoi cette affiche, métro Le Peletier à Paris, témoigne-t-elle des effets du Grand Paris, et de la financiarisation de l'immobilier ?

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Pour le savoir, lire le "commentaire d'affiche" que nous venons de publier dans la revue Etudes Foncières !


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dimanche, 9 décembre 2012

La ville dans la rareté [support de présentation]

"La ville dans la rareté" est le thème des rencontres organisées par le CAUE 77 et l'Ecole d’architecture de la ville et des territoires, à Marne-la-Vallée. Nous avons introduit le colloque du 22 novembre 2012 en analysant "l'aménagement métropolitain sous contrainte financière".

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Ce fut également le thème de notre intervention lors du colloque "governing the metropolis", dont la première édition s'était tenue l'an passé (cf. le compte-rendu de notre atelier, ici).

On trouvera ci-dessous le support de notre intervention.

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Pour télécharger l'article rédigé à l'occasion de cette intervention, cliquer ici.



Voir aussi le billet sur "L'aménagement métropolitain sous contrainte financière"
Voir aussi le billet sur les urbanistes hollandais du Grand Paris.



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vendredi, 13 juillet 2012

Métropole et équité territoriale

Les Cahiers de la métropole consacrent leur dossier spécial au séminaire international de décembre 2011 sur le "défi de la gouvernance". Ils publient notamment l'ensemble des contributions, dont celle que nous avons rédigée en tant que rapporteur de l'atelier sur "Métropole et équité territoriale".

Animé par Sandra Moatti, Rédactrice en chef Adjointe du magazine Alternatives Économiques, l’atelier Métropole et Équité Territoriale a réuni Barrie Needham, Professeur à l’Université de Nijmegen, aux Pays-Bas, qui a présenté le cas de la Randstad, Edward W. Soja, Professeur de l’université UCLA de Los Angeles, qui est intervenu sur les mutations de la métro- pole, et Géraldine Pflieger, Enseignante et Chercheur à Genève, qui a présenté le cas des fonds d’infrastructures en Suisse.

Ces trois interventions étaient très différentes, dans leurs approches et leurs objets, mais elles ont d’autant mieux dialogué entre elles qu’elles partageaient un postulat commun : il existe un lien fort entre la dimension d’équité et de justice et la dimension territoriale.

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Pour télécharger le numéro, cliquer ici.

Pour voir le billet sur les travaux de la session de 2012.

mardi, 15 novembre 2011

La fabrique de la métropole

Tel est le thème d'un des axes du séminaire international "Paris, métropoles, le défi de la gouvernance" qui se tiendra les 1er et 2 décembre prochains, sous la houlette de Pierre Mansat.

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A l'intérieur de cet axe, l'atelier 1, dont nous serons le rapporteur, s'intitule : "Métropole et équité territoriale". Partant du cas de la Ranstadt, aux Pays-Bas, il s'articulera notamment autour des deux questions suivantes :

- Qui sont les gagnants et les perdants de la métropole ?

- Quelle création, diffusion et partage de la valeur ajoutée métropolitaine ?

Les intervenants seront : Barrie Needham, Edward Soja, Géraldine Plieger, Sandra Moatti.

Ces ateliers feront l'objet d'une restitution ultérieure. En attendant on peut consulter le site dédié à l'évènement .

mercredi, 9 décembre 2009

La ville de l'après-Kyoto ne doit pas être celle de l'avant-Mumbai !

Quelques réflexions de retour d'une mission en Inde, à lire dans LeMonde.fr :

Extraits :

En premier lieu, Mumbai nous montre que la qualité du cadre de vie peut ne pas être la finalité première des politiques urbaines. Là-bas, le développement urbain est d'abord un outil de développement économique. Selon "Mumbai vision", le plan de développement élaboré par la société de conseil McKinsey pour le compte de l'autorité métropolitaine, il doit permettre d'inscrire la capitale économique indienne dans la compétition internationale entre villes ; il faut "embellir" la ville, réduire les "slums" (bidonvilles), la rendre attractive pour les entreprises et les cadres, notamment étrangers, et résoudre les problèmes de congestion automobile et d'insuffisance énergétique qui l'empêchent de fonctionner. Faute de pouvoir le faire suffisamment rapidement, la solution consiste à créer des enclaves urbaines autonomes ("integrated townships"), le plus souvent périphériques, ou bien, de plus en plus, à mettre en place un urbanisme vertical : "fly-over" (autoroutes surélevées) ou "sky walks" (gigantesques passerelles piétonnes aériennes), qui permettent d'enjamber les problèmes à défaut de les résoudre.

De la même manière, en France, le tracé du futur métro et la volonté gouvernementale de spécialiser économiquement certaines zones (entre autres, la recherche scientifique à Saclay ou les métiers de l'image à Plaine Commune) montrent que la compétitivité économique est clairement un des objectifs principaux du projet du Grand Paris, quand bien même le choix de faire appel à des équipes d'architectes et le texte de leur consultation internationale mettaient en avant le développement durable ("la métropole du XXIe siècle de l'après-Kyoto") et les enjeux urbains de l'agglomération. Ce qui, par ailleurs, n'empêche pas les débats d'exister sur l'efficacité d'une stratégie de développement économique centrée sur quelques pôles.

En second lieu, Mumbai illustre la difficulté des villes globales à mettre en place un développement "inclusif", qui bénéficie à l'ensemble des habitants. Comme l'a montré Saskia Sassen (cf. La Globalisation. Une sociologie), le développement des villes informelles (sous forme notamment de bidonvilles) est indissociable du développement des villes globales. En effet, l'économie de la mondialisation accentue les polarisations spatiales en leur sein, certains quartiers se valorisant fortement et entraînant la relégation aux marges des villes d'un certain nombre d'activités et de populations moins valorisées. Dans ce contexte, "l'informalité est l'équivalent à bas prix de la dérégulation au sommet du système" : elle offre une flexibilité qui permet aux nombreux travailleurs à bas salaire, dont ont besoin les catégories sociales plus élevées, de se loger et de travailler dans la ville.

"Grand Paris ou grand écart. La ville de l'après-Kyoto ne doit pas être celle de l'avant-Mumbaï" - Isabelle Baraud-Serfaty - LeMonde.fr - 26-11-2009 Article complet téléchargeable ici

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