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Le fonctionnement des immeubles de logements sociaux dans des ensembles immobiliers mixtes

“Le fonctionnement des immeubles de logements sociaux dans des ensembles immobiliers mixtes” est le titre du numéro 85 de la Collection Repères de l’Union Sociale pour l’Habitat. Sous le pilotage de Raphaële d’Armancourt (USH), il a été réalisé par ibicity, le Sens de la Ville, Ginkgo Avocats et l’Etude Cheuvreux, ainsi que Bénédicte Papilloud pour les nombreuses illustrations graphiques.

Le sujet peut paraître technique, mais il pose une question fondamentale, qui concerne au-delà des seuls organismes HLM, qui est celle de l’articulation entre la maille de fabrication des projets (les fameux “macro-lots”) et la maille de gestion.

Comme la conclusion l’indique :

Les organismes Hlm se retrouvent de plus en plus souvent à partager avec d’autres propriétaires, propriétaires-occupants ou investisseurs, la gestion d’espaces ou de services communs – ce qu’ils font le plus souvent dans le cadre de copropriétés, de volumétries ou d’ASL de quartier. Cette situation, qui concerne la vie des immeubles après leur livraison, suppose, si l’on veut qu’elle se passe au mieux, qu’un certain nombre de précautions aient été prises dès le stade de la conception et de la réalisation de l’ensemble immobilier : il s’agit de penser l’amont depuis l’aval. Par-delà la diversité des modes de réalisation (maîtrise d’ouvrage directe ou acquisition en VEFA), les organismes Hlm, parce que leur métier est précisément d’être gestionnaire immobilier, doivent ainsi pouvoir faire bénéficier aux étapes amont, notamment aux stades les plus décisifs de la construction, de leur expertise de l’aval. Autrement dit, ils doivent défendre, non pas tant de bien construire pour bien construire, mais de bien construire pour bien gérer.

Si une bonne gestion des ensembles immobiliers mixtes suppose une bonne articulation amont- aval, elle suppose aussi des compétences spécifiques : comme le montrent les retours d’expérience de cette étude, on ne gère pas un ensemble d’immeubles comme on gère un immeuble autonome. Les organismes Hlm doivent ainsi poursuivre leur montée en compétences sur cette dimension, notamment en s’outillant davantage sur la gouvernance des ASL (que seules quelques personnes au sein des bailleurs les plus avertis maîtrisent aujourd’hui) mais aussi en faisant évoluer leurs modes d’organisation interne, pour articuler davantage les services en charge du développement et ceux en charge de la gestion patrimoniale et locative.

Dans un jeu d’acteurs de la fabrique et de la gestion urbaine en pleine recomposition, les organismes Hlm ont aussi sans doute une nouvelle carte stratégique à jouer, pour, au-delà de ce qui est nécessaire à leur métier de bailleur, se positionner comme l’opérateur incontournable de ce maillon qui est en train d’émerger : celui du gestionnaire d’ensemble immobilier ou de quartier, dans un contexte où de plus en plus de services et d’espaces tels qu’ils sont conçus aujourd’hui doivent être gérés à cette nouvelle maille, intermédiaire entre celle de l’immeuble et celle de la ville.

L’étude est émaillée de nombreux schémas permettant de présenter des systèmes juridiques parfois complexes.

Par exemple sur la fabrique d’un macro-lot :

Ou encore sur la schématisation de l’organisation juridique d’un ensemble immobilier mixte :

Pour télécharger l’étude, c’est : ici.

Pour aller plus loin sur le sujet de l’articulation des échelles et des enjeux de gestion, on se permet de signaler :

– notre article dans la revue Constructif : Vers des logements et des quartiers comme services

– notre article avec Nicolas Rougé pour le Réseau National des Aménageurs : Les aménageurs au défi du fonctionnement des quartiers.

Et pour d’autres schémas, c’est sur notre page Portfolio.