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Mot-clé - Promoteurs

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mercredi, 1 octobre 2014

Montages immobiliers innovants

Le Club Ville hybride Grand Paris, animé par Michaël Silly, a consacré sa séance du 30 septembre aux "montages immobiliers innovants".

Sont notamment intervenus Daniel Behar (Institut d'urbanisme de Paris), Pascal Girod (CASA), Vincent Gollain (IAU-RIF), Joël Idt (Lab’Urba), Catherine Léger (SEM Plaine Commune Développement), Benoit Labat (SGP), Thierry Lacroix (Egis Conseil). Pour notre part, nous étions invités à répondre à trois questions :

Quelles sont les évolutions significatives que vous percevez en matière de montage des projets ?

Comment évoluent les rôles des acteurs publics et privés ?

Quelle est votre interprétation des modèles de plus en plus présents de coopération entre acteurs privés ?


Verbatim

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La fabrique de la ville s'oriente vers une approche plus partenariale, avec des aménageurs et promoteurs qui interviennent non plus successivement mais côte à côte dans la fabrique des projets. En effet, il y a deux facteurs de mutation très importants qui se combinent : l’impératif de la ville durable, et la crise financière.

La première conséquence est que les opérations sont pour beaucoup des opérations de recyclage urbain, qui sont beaucoup plus chères à réaliser (dépollution, démolition, foncier élevé) alors même que la contrainte financière pèse à la fois sur les collectivités locales et sur les ménages. Du coup, alors que traditionnellement la fonction première de l’aménageur était d’acquérir le foncier, ce n’est plus le cas. Certes, ce n'est pas pas nouveau (sur l'Ile de Nantes, seule la moitié des fonciers avaient été acquis par l'aménageur, les autres l'ayant été directement par les promoteurs), mais le phénomène s’accentue.

Deuxième conséquence : le maître mot commun à ces deux évolutions, c'est : la mutualisation. L’exemple le plus emblématique est le stationnement : on peut économiser les places de stationnement en mutualisant leur utilisation entre plusieurs types de programmes. Mais il s'agit aussi d'économiser l’énergie, en favorisant la complémentarité et les échanges entre des programmes qui ont des besoins de production de chaud ou de froid décalés dans le temps ; de gérer les eaux pluviales en complémentarité entre les espaces privés et publics, etc. Or, ces sujets sont à l’interface entre l’échelle du quartier et l’échelle du bâtiment, et aussi à l’interface entre les phases de construction et les phases d’exploitation.

Une autre raison est que les enjeux conjugués de mixité programmatique et de densité obligent à concevoir des concepts immobiliers inédits, dont la faisabilité opérationnelle (coûts travaux) et commerciale doit être confirmée. C'est l'enjeu de l’utilisateur.

On comprend ainsi que l’échelle du quartier et l’échelle du bâtiment doivent être pensées simultanément, ce qui amène à des situations beaucoup plus partenariales. Mais il n'y a pas un modèle, il y a une grande variété de situation, avec des montages de plus en plus ad hoc. Une des difficultés c’est d’arriver à comparer et structurer ces différents montages, d'où la proposition de grille de lecture que vous voyez à l'écran.

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Pour comprendre comment évoluent les rôles des acteurs publics et privés, je crois que ce qui est important, c’est de prendre un peu de recul. Là, j’ai zoomé sur les modes de relation, mais on peut à l’inverse "dézoomer" et prendre du recul. Et ce qu'on observe alors, c'est que ces nouvelles manières de faire dessinent une image saisissante où la chaîne de valeur classique de l’immobilier se désintègre et se recompose selon des configurations multiples et inédites. Alors que traditionnellement l’aménageur assurait toutes les étapes de l’aménagement et le promoteur toutes les étapes de la promotion, désormais les activités créatrices de valeur sont recomposées à l’intérieur de chaque entreprise et entre les entreprises du secteur, et de nouveaux spécialistes apparaissent à chaque étape de la chaîne de valeur.

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Nous avons ensuite montré comme les croisements entre secteurs (croisement énergie / immobilier ; croisement numérique / immobilier; etc) s'accentuent, et comment de nouveaux acteurs, parfois inattendus, apparaissent. Et nous avons enfin pointé les enjeux clefs, tant pour les acteurs privés que publics.

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Pour aller plus loin, lire aussi nos précédents billets, ici et ici.


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jeudi, 3 avril 2014

Vers la « privatisation » du projet urbain ? ou les nouvelles relations aménageurs-promoteurs

En septembre 2013, l’Institut de la Construction et de l’Habitation (ICH) avait organisé son colloque annuel sur le thème : « Renouveler notre approche du projet en milieu urbain », et nous avait demandé d’intervenir sur le thème de « la privatisation du projet urbain » (voir aussi ici).

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La revue Actes Pratiques et Ingénierie de l’immobilier publie dans son dernier numéro les actes de ce colloque. Voici quelques extraits de notre papier, qui s’appuie notamment sur l’analyse des opérations suivantes : Bassins-à-Flots et Berges du Lac (Ginko) à Bordeaux, Le Plessis-Botanique à La Riche, les Docks Saint-Ouen à Saint-Ouen, Ivry-Confluence à Ivry-sur-Seine, Clichy-Batignolles à Paris, Les Ardoines à Vitry-sur-Seine, Universeine à Saint-Denis, le Trapèze à Boulogne-Billancourt. L’idée forte de cet article est que, ce à quoi on assiste, ce n’est pas tant à un remplacement de l’acteur public par l’acteur privé, qu’à l’émergence de relations plus partenariales entre aménageurs et promoteurs.


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Extraits :

« Ces deux exemples illustrent bien le caractère mixte de ces opérations communément appelées « ZAC privées » : l’aménageur est privé, mais l’opération se fait dans le cadre d’une ZAC, donc avec une initiative forcément publique émanant d’une collectivité locale, et l’aménagement se fait dans le cadre d’une concession publique, liant l’opérateur à la collectivité, théoriquement aux risques et périls du concessionnaire. Deux autres éléments d’imbrication public-privé complexifient la lecture : en amont, le plan local d’urbanisme (PLU) est d’élaboration publique, et en aval, le permis de construire doit obtenir une autorisation émanant de la collectivité publique. Par ailleurs, dans le cas de Ginko, l’ensemble des charges foncières (hormis une partie de celles réservées à des logements sociaux) sont cédées à Bouygues Immobilier, qui est donc le seul promoteur privé sur la ZAC. Sur La Riche, Icade sera un des principaux promoteurs intervenant sur la ZAC. Il est en effet significatif que les opérateurs privés intervenant comme aménageurs sur des grands projets urbains sont des départements ou des filiales de promoteurs ou de groupes de construction. Ces deux opérations se distinguent en revanche très nettement en ce qui concerne les modalités d’acquisition foncière ».

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(…)

« La mise en œuvre de ces partenariats se fait de manière ad hoc selon les caractéristiques de l’opération et les objectifs recherchés. L’idée clef est que, dans un schéma classique, on a trois phases bien distinctes. Dans une première étape, l’aménageur définit, à l’échelle de l’opération, l’ambition de l’opération, le découpage en lots, la constructibilité globale, les prescriptions urbaines, architecturales et environnementales, et le programme des équipements publics (PEP). Dans une seconde étape, à l’échelle du lot (dont les limites ont été définies à l’étape précédente), il définit : la constructibilité du lot, les prescriptions urbaines, architecturales et environnementales à l’échelle du lot (ces deux éléments se retrouvent dans le Cahier des charges de cession de terrain (CCCT)) et le montant de la charge foncière. Il peut alors signer une promesse de vente avec le promoteur, qui va définir le programme du bâtiment, concevoir le bâtiment, et, éventuellement s’il s’agit d’un macro-lot, définir le plan masse de l’îlot. Dans les nouveaux dispositifs partenariaux, on retrouve les mêmes éléments, mais ils n’interviennent pas forcément dans le même ordre. (…) La grille de lecture que nous proposons vise à décortiquer le processus précis, et en particulier le déroulé chronologique des différentes étapes. Par exemple, la figure 4 décrit une opération comme celle d’Ivry-Confluence : les promoteurs s’engagent dans un protocole sur un montant de charge foncière et un programme de constructibilité. C’est seulement dans un second temps que les limites précises du lot et les prescriptions applicables seront définies."

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(…)

« La question est par exemple souvent posée de savoir dans quelle mesure l’intervention plus forte des acteurs privés dans l’aménagement peut avoir un impact sur les formes urbaines produites. Mais la réponse est rarement binaire. Par exemple, la résidentialisation constatée sur Ginko est-elle liée au fait que Bouygues est aménageur ? au fait que Bouygues est promoteur ? à une demande de la CUB concédante ? à une demande des habitants ? à un choix de l’urbaniste qui, pragmatique, préfère au moins que toutes les grilles soient homogènes ? Surtout, la question de la qualité urbaine est encore trop souvent abordée par le seul prisme de cette opposition public / privé. Par exemple, récemment, l’architecte Francis Soler faisait le constat que les entreprises de construction imposent « aux architectes des paramètres et des modes constructifs qui prévalent sur la créativité et standardisent les projets », et en concluait que « sauf à mettre l’Etat en demeure de réduire le monopole des entreprises, on risque de voir l’architecture évoluer vers des produits standard ». Mais il faut admettre que le privé n’est pas uniforme, pas plus que le public, et il convient de faire le distinguo entre les différents acteurs publics (la collectivité locale, l’aménageur) et les différents acteurs privés (le promoteur, le constructeur,…). Il faut surtout décortiquer la manière dont ces acteurs se positionnent sur la chaîne de l’immobilier et contrôlent les valeurs urbaines et financières qui sont créées. »

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(…)

« Notre point de départ était l’observation précise des nouvelles stratégies relationnelles entre acteurs. Prises une à une, ces nouvelles manières de faire pourraient n’être lues que comme une simple évolution par rapport à la chaîne classique de l’immobilier. Mais si, au lieu de zoomer, on les prend dans leur ensemble, l’image qu’elles dessinent est saisissante : la chaîne de valeur classique de l’immobilier se désintègre et se recompose selon des configurations multiples et inédites. Cette « désintégration de la chaîne de valeur de l’immobilier » signifie que les activités créatrices de valeur sont recomposées à l’intérieur de chaque entreprise et entre les entreprises du secteur. Avant, on était dans un système où une même entreprise assurait toutes les étapes d’une chaîne de valeur (par exemple, l’aménageur assurait toutes les étapes de l’aménagement – maîtrise foncière, conception projet urbain, réalisation des espaces publics, commercialisation des charges foncières – et ensuite le promoteur assurait toutes les étapes de la promotion –définition du programme et du projet immobilier, conception du projet immobilier, réalisation –). Maintenant, comme pour de très nombreux secteurs , on passe désormais à un nouveau système dans lequel cette chaîne intégrée se dissout progressivement, faisant apparaître de nombreux spécialistes d’une des étapes de la chaîne de valeur ajoutée. Tout l’enjeu pour les entreprises est alors de penser leur stratégie de manière à s’adapter à ce modèle déconstruit ».


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Sur la reconfiguration de la chaîne de l'immobilier, voir aussi notre précédent billet, ici).

A lire également dans ce même dossier :
- la présentation du dossier, par Jean-François Dalbin
- l'introduction de Xavier Prigent
- « La contractualisation de la règle d’urbanisme », de Stéphanie Laporte-Leconte
- « La contribution de la fiscalité de l’urbanisme au renouvellement de l’approche du projet en milieu urbain », de Jean-François Rouhaud
- « L’adaptation des règles d’urbanisme au projet urbain », de David Gillig


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mercredi, 16 mai 2012

Gurgaon, ville privée à l'indienne

Le Monde daté d'hier consacre une pleine page à Gurgaon, cette ville "privée" de plus de 1,5 millions d'habitants située à une trentaine de kilomètres de Delhi.

Premier extrait :

"Le modèle de Gurgaon symbolise cette nouvelle urbanisation de l'Inde, menée par les seuls promoteurs immobiliers, sans planification, à l'écart de toute gouvernance publique. "L'Inde est dans ses villages" avait coutume de dire Gandhi. Depuis son indépendance, le pays n'a jamais fait de la politique de la ville sa priorité. Mais avec la deuxième plus forte croissance économique du monde, les agglomérations sont devenues incontournables. D'après les prévisions du cabinet McKinsey, le pays devrait compter, d'ici 2030, 68 villes de plus d'un million d'habitants, soit le double de l'Europe".

Second extrait (interview du géographe Frédéric Landy) :

"Les riches font sécession : ils se coupent de la société, de la vie démocratique. Ils se contentent de gouvernements technocratiques, les promoteurs assurant les fonctions de municipalité. Ainsi, ils ne font plus pression sur les pouvoirs publics pour forcer l'amélioration des autres quartiers. C'est grave, car l'histoire du développement des villes en occident, au XIXè siècle, s'est faite par la pression des bourgeois sur l'Etat pour obtenir des progrès sanitaires, et ainsi les protéger des épidémies".

Nous avions visité Gurgaon, fin 2009, dans le cadre d'une mission prospective pour PSA sur les villes indiennes. Cette visite, suivie notamment de celles d'Hyderabad et de Mumbaï (Bombay), nous avait conduit à publier une tribune dans le Monde : "Grand Paris ou grand écart : la ville de l'après-Kyoto ne doit pas être celle de l'avant-Mumbaï" (téléchargeable ici) :

"Avec ses enjeux urbains exacerbés, Mumbai fonctionne comme un miroir grossissant de l'évolution des plus grandes villes mondiales, et nous ramène à... Paris. En premier lieu, Mumbai nous montre que la qualité du cadre de vie peut ne pas être la finalité première des politiques urbaines. Là-bas, le développement urbain est d'abord un outil de développement économique. Selon "Mumbai vision", le plan de développement élaboré par la société de conseil McKinsey pour le compte de l'autorité métropolitaine, il doit permettre d'inscrire la capitale économique indienne dans la compétition internationale entre villes ; il faut "embellir" la ville, réduire les "slums" (bidonvilles), la rendre attractive pour les entreprises et les cadres, notamment étrangers, et résoudre les problèmes de congestion automobile et d'insuffisance énergétique qui l'empêchent de fonctionner."

Gurgaon

Cela nous avait aussi conduit à nous interroger (dans un texte non publié) sur la place de l'urbaniste. Nous écrivions alors - mais cela est encore plus vrai aujourd'hui : "La ville change. Les mécanismes de production urbaine sont aujourd’hui en plein bouleversement sous l’effet de trois phénomènes conjugués : recomposition des acteurs publics et privés, nouvelles logiques du développement durable et développement des nouvelles technologies. Dans ce contexte, l’urbaniste voit sa place se modifier au point d’être menacé de décrochage : la plupart de ceux qui font la ville aujourd’hui ne sont pas « urbanistes ». Qu’on en juge. Avant, Le Corbusier dessinait la ville nouvelle de Chandigarh, maintenant ce sont des promoteurs privés (DLF à Gurgaon), des entreprises technologiques (Cisco à Bengalore) ou des cabinets de conseil en stratégie (McKinsey à Mumbai) qui conçoivent les villes indiennes. C’est également le cas en France : le quartier des Berges du Lac à Bordeaux est piloté par Bouygues, les Docks de Saint-Ouen par Nexity, Unibail influence fortement le projet du Forum des Halles à Paris… Cette évolution s’explique pour deux raisons. D’abord, l’urbaniste se limite souvent à une approche spatiale de la ville. Or, celle-ci n’est pas forcément la plus adaptée, qu’il s’agisse de résoudre les problèmes des quartiers sensibles (« pour casser les ghettos, il faut s’occuper autant des gens que des lieux » ) ou de rendre le territoire compétitif sur le plan économique. De plus, le rôle de l’urbaniste se situe habituellement, en amont du projet urbain, auprès de la collectivité locale ou de l’aménageur public. Mais le processus de fabrication de la ville est de moins en moins séquentiel et résulte désormais d’un système d’acteurs complexe : de nouveaux « intégrateurs urbains » font leur apparition, qui rentrent dans le champ de l’urbain par la gestion de l’énergie (Veolia, Suez, Siemens), par les systèmes d’information (IBM, Google) ou par le financement (promoteurs et investisseurs immobiliers)". (...)

Sources : ''Gurgaon, symbole terni des villes privées indiennes" - Le Monde - 15 mai 2012 "Grand Paris ou grand écart : la ville de l'après-Kyoto ne doit pas être celle de l'avant-Mumbaï" - Isabelle Baraud-Serfaty - LeMonde.fr - 26 novembre 2009''

dimanche, 8 janvier 2012

"L'urbanisme mondialisé à la française"

Françoise Fromonot avait publié en 2005 un petit livre absolument passionnant sur le projet des Halles (La campagne des Halles - Editions La Fabrique - 2005)

campagne des halles

S'appuyant cette fois-ci sur l'opération d'aménagement des terrains Renault à Boulogne-Billancourt, elle publie dans la revue "D'A" de décembre dernier un article très stimulant sur "L'urbanisme mondialisé à la française". Elle y analyse notamment les évolutions de la fabrique urbaine et la nouvelle place des architectes-urbanistes dans ce contexte.

EXTRAIT :

"Ces opérations sont menées depuis des décennies par les mêmes aménageurs, qui embauchent des urbanistes en chef venus des mêmes horizons et puisent, pour remplir leurs plans-masses, leurs architectes dans les écuries habituelles. (...)

Des mutations de taille sont pourtant intervenues en trente ans. Si la mondialisation a entraîné une demande croissante d'icônes architecturales, elle a surtout réorganisé l'économie de l'immobilier et du bâtiment dans le sillage du capitalisme financier. En France, le secteur du BTP se résume maintenant à trois majors (Bouygues, Eiffage, Vinci) qui se partagent le plus gros des marchés de la construction, d'autant mieux qu'ils ont ramifié leur activité vers l'immobilier. Les déductions fiscales instaurées par l'Etat pour l'investissement dans le logement locatif neuf ont fortement stimulé la construction d'habitat, transformant celui-ci en produit financier aussi attractif qu'abstrait. L'offre des nouveaux quartiers tend à se calquer sur la commande de plans standardisés, anonymes, où leurs acquéreurs ne vivront pas. La crise énergétique et ses conséquences, l'obligation d'inscrire le développement durable à l'agenda de l'architecture et de l'urbanisme - favorisée par l'industrie de la construction, qui en convoite les débouchés, et par les promoteurs qui, surfant sur l'idéologie ambiante, font de l'écologie un argument de vente -, toutes ces évolutions ont dramatiquement accu les prescriptions auxquelles doivent se conformer les projets".

Fromonot

A lire également dans ce numéro de D'A un intéressant dossier sur : "L'attractivité des métropoles, nouveau sport ?"

mardi, 8 mars 2011

Le projet urbain, "passeur de crise"

La revue Traits Urbains - le mensuel opérationnel des acteurs du développement et du renouvellement urbains - consacre son numéro de mars à l'impact de la crise de 2008 et 2009 sur les projets urbains.

couverture traits urbains

Introduction :

"Les acteurs privés de l'immobilier ont déployé une palette de stratégies dans le cadre des projets urbains pour traverser la crise financière de 2008 et 2009. Grâce à un plan de soutien rapide de l'Etat au marché du logement, la tendance générale a été à la temporisation et au recentrage des opérations sur les centres urbains et les agglomérations de taille conséquente, en particulier les sites en convention ANRU.

Les projets urbains de ces territoires ont en effet aidé les acteurs privés à passer la crise en ajustant leurs interventions. De nombreuses opérations immobilières situées dans les villes au marché détendu ont été mises durablement en suspens ou abandonnées".

La revue propose ensuite un "tour d'horizon des stratégies mises en oeuvre et de leurs conséquences diverses pour les projets urbains".

On y découvrira également plusieurs interviews... très intéressantes !

Interview traits urbains

Traits Urbains - n°45 - Mars-avril 2011