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Mot-clé - Energie

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mercredi, 1 octobre 2014

Montages immobiliers innovants

Le Club Ville hybride Grand Paris, animé par Michaël Silly, a consacré sa séance du 30 septembre aux "montages immobiliers innovants".

Sont notamment intervenus Daniel Behar (Institut d'urbanisme de Paris), Pascal Girod (CASA), Vincent Gollain (IAU-RIF), Joël Idt (Lab’Urba), Catherine Léger (SEM Plaine Commune Développement), Benoit Labat (SGP), Thierry Lacroix (Egis Conseil). Pour notre part, nous étions invités à répondre à trois questions :

Quelles sont les évolutions significatives que vous percevez en matière de montage des projets ?

Comment évoluent les rôles des acteurs publics et privés ?

Quelle est votre interprétation des modèles de plus en plus présents de coopération entre acteurs privés ?


Verbatim

villehyb1

La fabrique de la ville s'oriente vers une approche plus partenariale, avec des aménageurs et promoteurs qui interviennent non plus successivement mais côte à côte dans la fabrique des projets. En effet, il y a deux facteurs de mutation très importants qui se combinent : l’impératif de la ville durable, et la crise financière.

La première conséquence est que les opérations sont pour beaucoup des opérations de recyclage urbain, qui sont beaucoup plus chères à réaliser (dépollution, démolition, foncier élevé) alors même que la contrainte financière pèse à la fois sur les collectivités locales et sur les ménages. Du coup, alors que traditionnellement la fonction première de l’aménageur était d’acquérir le foncier, ce n’est plus le cas. Certes, ce n'est pas pas nouveau (sur l'Ile de Nantes, seule la moitié des fonciers avaient été acquis par l'aménageur, les autres l'ayant été directement par les promoteurs), mais le phénomène s’accentue.

Deuxième conséquence : le maître mot commun à ces deux évolutions, c'est : la mutualisation. L’exemple le plus emblématique est le stationnement : on peut économiser les places de stationnement en mutualisant leur utilisation entre plusieurs types de programmes. Mais il s'agit aussi d'économiser l’énergie, en favorisant la complémentarité et les échanges entre des programmes qui ont des besoins de production de chaud ou de froid décalés dans le temps ; de gérer les eaux pluviales en complémentarité entre les espaces privés et publics, etc. Or, ces sujets sont à l’interface entre l’échelle du quartier et l’échelle du bâtiment, et aussi à l’interface entre les phases de construction et les phases d’exploitation.

Une autre raison est que les enjeux conjugués de mixité programmatique et de densité obligent à concevoir des concepts immobiliers inédits, dont la faisabilité opérationnelle (coûts travaux) et commerciale doit être confirmée. C'est l'enjeu de l’utilisateur.

On comprend ainsi que l’échelle du quartier et l’échelle du bâtiment doivent être pensées simultanément, ce qui amène à des situations beaucoup plus partenariales. Mais il n'y a pas un modèle, il y a une grande variété de situation, avec des montages de plus en plus ad hoc. Une des difficultés c’est d’arriver à comparer et structurer ces différents montages, d'où la proposition de grille de lecture que vous voyez à l'écran.

villehyb2

Pour comprendre comment évoluent les rôles des acteurs publics et privés, je crois que ce qui est important, c’est de prendre un peu de recul. Là, j’ai zoomé sur les modes de relation, mais on peut à l’inverse "dézoomer" et prendre du recul. Et ce qu'on observe alors, c'est que ces nouvelles manières de faire dessinent une image saisissante où la chaîne de valeur classique de l’immobilier se désintègre et se recompose selon des configurations multiples et inédites. Alors que traditionnellement l’aménageur assurait toutes les étapes de l’aménagement et le promoteur toutes les étapes de la promotion, désormais les activités créatrices de valeur sont recomposées à l’intérieur de chaque entreprise et entre les entreprises du secteur, et de nouveaux spécialistes apparaissent à chaque étape de la chaîne de valeur.

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Nous avons ensuite montré comme les croisements entre secteurs (croisement énergie / immobilier ; croisement numérique / immobilier; etc) s'accentuent, et comment de nouveaux acteurs, parfois inattendus, apparaissent. Et nous avons enfin pointé les enjeux clefs, tant pour les acteurs privés que publics.

clubvillhybphoto

Pour aller plus loin, lire aussi nos précédents billets, ici et ici.


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jeudi, 29 décembre 2011

L'entreprise en paradoxes

Tel est le titre du dernier Mook (Book +Magazine) que viennent de publier les éditions Autrement.

Mook couverture

"Ce Mook est bâti autour de quatre oppositions dialectiques qui sont autant de zones de frottement et de lignes de tension qui "travaillent" l'entreprise comme la société : croissance-développement durable ; court terme - long terme ; fermé-ouvert ; individuel-collectif".

A l'intérieur du thème "développement durable", on y trouvera notre article "La ville durable n'est pas gratuite".

Mook

Extrait :

"Pour illustrer mon propos, je te propose un cas pratique, celui d’une zone industrielle d’environ trois cent hectares, en bordure de Seine, à moins de cinq kilomètres du périphérique parisien, et qui sera demain formidablement desservie par les transports en commun, et notamment le futur métro du Grand Paris. Tout le monde s’accorde à considérer que cette zone est idéale pour réaliser plusieurs dizaines de milliers de logements – dont il y a aujourd’hui un besoin crucial. Problème : le coût initial pour transformer cette zone industrielle en une zone mixte avec du logement est très élevé : la puissance publique doit acheter les terrains pour recomposer une armature viaire urbaine, il faut dépolluer, relocaliser quelques grandes emprises industrielles, construire des ouvrages de franchissement de la Seine et des voies ferrées pour améliorer sa desserte. Qui doit financer ce processus de transformation cher mais hautement durable ?

La plus-value immobilière (qui correspond à la différence entre le prix de vente des logements ou des bureaux et le prix d’achat des terrains) peut sembler une source attrayante. Mais, en France, l’importance du droit de propriété explique que l’achat des terrains au propriétaire initial se fait à un prix élevé, alors même qu’on ne peut majorer indéfiniment le prix de sortie des logements ou des bureaux, sauf à se retrouver hors marché ou à n’attirer que les clientèles les plus solvables. Le risque est alors, en matière d’habitat, d’entraîner un phénomène de gentrification (« embourgeoisement »), qui se traduit par le départ des populations initiales les moins solvables – d’où des enjeux pour les populations les plus démunies mais aussi de paupérisation des classes moyennes ; et, en matière d’activité, de chasser en lointaine couronne les PME-PMI industrielles qui ne pourront guère supporter des niveaux de loyer plus élevés que ceux d’aujourd’hui – ce qui soulève des problèmes de temps de transport, d’emploi et d’efficience des filières de production.

Le financement par l’impôt est aussi une option, mais se heurte à des questions d’acceptabilité sociale et d’échelle territoriale : in fine, est-ce à l’habitant-contribuable local de la commune d’implantation de le financer ? Au contribuable régional ? Au contribuable national ? Aux contribuables des autres communes de l’Ile-de-France ? Ou bien, est-ce aux contribuables les plus riches de payer pour les plus pauvres, par exemple aux bureaux de payer pour les activités industrielles ? Enfin, le financement peut se faire en faisant payer les usagers (des ponts sur la Seine et sur la voie ferrée, du futur métro du Grand Paris), mais là aussi l’acceptabilité sociale n’est pas évidente. Cet exemple illustre en tout cas que penser le financement de la ville durable, c’est faire des arbitrages qui sont certes financiers mais avant tout politiques. C’est aussi permettre de vérifier, a posteriori, que les choix politiques qui ont été faits au nom de la ville durable permettent effectivement une telle ville. On peut multiplier les exemples (...)".


Voir aussi le billet sur "la ville durable doit être rentable"

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jeudi, 18 août 2011

Microsoft se lance... dans le chauffage collectif

Alors que l'énergie est devenue le plus grand dénominateur commun de nombre d'activités (cf. ici), les frontières entre secteurs continuent à se brouiller. C'est ainsi que, selon la Tribune, "les chercheurs du numéro un des logiciels suggèrent d'utiliser la chaleur dégagée par les "data centers" des géants de l'Internet pour chauffer des immeubles d'habitation".

Case studies Caractéristiques des fermes de serveurs - Greenpeace - Mars 2010


Toujours selon la Tribune :

"Grands comme plusieurs terrains de football, les "data centers" (centres de données) de Google, Amazon, Microsoft et de l'ensemble des autres fournisseurs de services de "cloud computing", où sont stockées les données d'entreprises et de particuliers, ne représentent pas moins d'un quart de la facture d'électricité du secteur de la high tech, à l'échelle mondiale. Notamment en raison des systèmes utilisés par les "data centers" pour refroidir leurs milliers de serveurs, qui dégagent une chaleur considérable. (...)

Sur le plan technique, les énormes centres de données de fournisseurs de "cloud computing" seraient divisés en petits "data centers" comprenant quelques dizaines de serveurs. Lesquels seraient installés dans des immeubles de bureaux et d'habitation, et raccordés au système informatique du fournisseur de "cloud" par internet. "D'une température de 40 à 50 degrés, la chaleur rejetée par les serveurs est parfaite pour le chauffage collectif", assure l'étude".


"Microsoft veut se lancer dans... le chauffage collectif" - La Tribune - 3 août 2011 - Article ici
Rapport Microsoft "The Data Furnace : Heating Up with Cloud Computing" : ici


Concernant plus spécifiquement l'empreinte carbone du "cloud computing", on se reportera au rapport publié par Greenpeace en mars 2010 : "Make IT green". Greenpeace


Enfin, pour mieux visualiser ce que représente physiquement un centre de données, voici, ci-dessous, une image du projet de datacenter développé par Telehouse en 2009 à Magny-Les-Hameaux, à 30 kilomètres de Paris*.

Data center magny

  • source : http://datacenter.silicon.fr/telehouse-france-poursuit-le-developpement-de-son-troisieme-centre-de-donnees-925.html

mercredi, 29 juin 2011

Villes du futur

Sous la houlette de Jean-Pierre Sueur, le Sénat vient de publier un riche et ambitieux rapport sur "Les villes du futur" On y trouvera notamment des interviews de Christian de Portzamparc, Saskia Sassen et Julien Damon. Sont également mentionnés 15 défis, dont le défi économique et financier. Extrait (pages 131-132).

page garde ville du futur

"L’évolution urbaine des dernières décennies a été souvent marquée par le désinvestissement des collectivités territoriales dans la construction de l’espace public au profit de la multiplication des espaces collectifs privés*. C’est une tendance lourde qui remonte au début des années 90 et qui ne semble pas devoir s’infléchir à court ou à moyen terme. Cela concerne à la fois les centres-villes et les banlieues résidentielles. Le système repose sur l’établissement de relations contractuelles entre les collectivités locales et les fournisseurs privés de logements et de services collectifs propres aux copropriétés, centres d’affaires ou centres commerciaux.

S’agissant des centres-villes, c’est aux États-Unis qu’est né le système des partenariats public-privé (PPP) à l’époque de l’administration Reagan qui faisait une forte pression en faveur de la diminution des dépenses fédérales pour réduire le montant des impôts sur le revenu. La ville de New- York a ainsi été la première grande conurbation a autoriser des dérogations en matière d’urbanisme (par exemple un dépassement des coefficients de construction) au profit de promoteurs privés s’engageant, en contrepartie, à fournir des prestations sociales, culturelles ou d’urbanisme (comme la réalisation d’espaces verts, l’installation de mobiliers urbains, la construction de logements sociaux ou la fourniture d’aide à domicile pour certaines catégories de population). Cette phase de co-financement de la ville par les acteurs publics et les acteurs privés est maintenant, dans nombre de situations, dépassée par une nouvelle forme de fabrication totalement privée de la ville par l’application des nouveaux outils de la finance anglo-saxonne.

Dans une analyse particulièrement pertinente**, Isabelle Baraud- Serfaty souligne les effets de la présence de plus en plus forte des investisseurs privés dans le phénomène urbain, présence qui ne peut que s’accentuer dans les prochaines décennies du fait la montée de l’endettement public. (...)

Cette évolution semble d’autant plus probable dans les prochaines décennies que les tendances technologiques poussent à l’entrée de nouveaux acteurs privés dans la fabrication de la ville, par exemple dans le domaine de l’énergie avec la création des réseaux électriques intelligents (Smarts Grids) sur la base de synergies entre la distribution classique de l’électricité et l’exploitation de l’information fournie par des capteurs de différents types. Ces nouveaux outils technologiques, que seules les grandes compagnies peuvent fournir, s’imposent aux villes qui veulent rester attractives pour le développement de la voiture électrique en libre service, pour l’offre d’informations aux usagers sur les flux de transports multi-modes, pour la réduction des émissions de carbone dans le cadre de projets complexes de récupération de l’énergie ou de la chaleur".

1 La production privée des espaces publics, Renaud Le Goix, Céline Loudier-Malgouyres, Les annales de la recherche urbaine

2 La nouvelle privatisation des villes, Isabelle Baraud-Serfaty, Esprit, mars-avril 2011

lundi, 7 mars 2011

La nouvelle privatisation des villes

L'intervention des acteurs privés dans la ville, notamment en France, prend désormais des formes inédites : accélération de la privatisation classique, nouvelles portes d'entrée dans la ville, rôle central de l'usager-habitant, financiarisation de la fabrique urbaine. Elle pose des questions tout aussi inédites...

couverture esprit

Tel est l’objet de l’article (téléchargeable ici) que nous venons de publier dans le dernier numéro de la revue Esprit, consacré notamment aux reconfigurations territoriales. A lire également dans ce numéro :

- un entretien avec Vincent Feltesse, président de la Communauté Urbaine de Bordeaux et président de la Fédération Nationale des Agences d’Urbanisme (FNAU)
- un article de Jacques Donzelot sur le « chantier de la citoyenneté urbaine ».

Premier extrait : L’urbanisation des stratégies

Extrait 1 Esprit

Second extrait : Définition de la privatisation des villes

Encadré Esprit

Isabelle Baraud-Serfaty, "La nouvelle privatisation des villes", Revue Esprit, mars-avril 2011, téléchargeable ici

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jeudi, 30 septembre 2010

La voiture électrique, symbole de la fabrique de la ville durable ?

Avec l’ouverture du Mondial de l’Auto, la voiture électrique est cette semaine sous les feux des projecteurs. Renault, Peugeot et les principaux constructeurs y présentent leurs nouveaux modèles, accréditant ainsi l’idée que le chamboulement que représente le véhicule électrique se limiterait au domaine de l’automobile.

Une Liberation

En réalité, la voiture « branchée » nous semble témoigner d’une révolution beaucoup plus large, au cœur de la transformation de nos villes : l’énergie devient une des composantes clés de la ville durable et bouleverse les manières de la fabriquer.

Trois constats

Premier constat : l’énergie s’invite au cœur des problématiques urbaines

Les principaux projets de villes durables ou d’écoquartiers témoignent du fait que, parmi les trois fameux piliers du développement durable (économie, social, environnement), la composante environnementale domine, avec, en son sein, une dimension énergétique qui prime souvent sur les problématiques de distribution de l’eau ou de traitement des déchets.

La principale raison en est que la protection de l’environnement s’incarne aujourd’hui principalement dans la lutte contre le réchauffement climatique. En témoigne le Protocole de Kyoto, qui met l’accent sur la réduction des gaz à effets de serre et qui n’a pas d’équivalent dans le domaine de l’eau ou des déchets. Les labels environnementaux (Minergie, Passivhaus, etc) traduisent cette priorité, qui privilégient la composante énergétique, notamment en ce qui concerne la construction des bâtiments. Et ce, d’autant plus facilement que la consommation d’énergie et les gains financiers que sa réduction génère sont facilement quantifiables. Parallèlement, les villes étant de plus en plus en première ligne de cette lutte contre le réchauffement climatique, elles sont incitées, dans la conduite de leurs projets d’aménagement, à privilégier l’exemplarité en matière de choix énergétiques.

La voiture électrique témoigne ainsi de l’irruption de l’énergie dans le domaine clé de la mobilité urbaine. Bien sûr, le pétrole était (est) aussi une énergie, mais les collectivités locales n’étaient pas parties prenantes dans son approvisionnement. Or, désormais, les villes sont mobilisées pour prendre en charge une partie des infrastructures de rechargement nécessaires.


Deuxième constat : l’énergie favorise l’arrivée de nouveaux acteurs dans le champ de l’urbain

L’importance de la dimension énergétique des projets conduit de nouveaux acteurs à apparaître dans des secteurs où ils n’étaient jusque là pas présents.

Là encore, l’exemple de la voiture électrique est significatif. Désormais la question de l’alimentation électrique et du rechargement des batteries est une des étapes clés dans la production d’un véhicule électrique. Ainsi, en France, EDF devrait annoncer demain des « offres de mobilité » avec Renault et PSA. En Allemagne, l’électricien RWE communique largement sur sa nouvelle stratégie en matière de mobilité électrique. La manière dont il se positionne dans la chaîne de valeur de la e-mobility (cf. ci-dessous) laisse imaginer des incursions possibles dans le secteur de l’exploitation des parkings ou des bâtiments.

RWE

Sur ce sujet, on consultera avec intérêt l’étude de Roland Berger, "Powertrain 2020 - The Future drives electric", qui analyse la recomposition des acteurs dans ce secteur.

Roland Berger

Troisième constat : ces acteurs « énergétiques » élargissent leur champ d’intervention

Les exemples de EDF ou de RWE témoignent de l’incursion renforcée des producteurs d’énergie dans le champ de l’urbain du fait des nouvelles problématiques énergétiques. Mais, plus encore, des acteurs spécialisés à l’origine dans l’énergie élargissent leur champ d’intervention, tels Siemens ou General Electric. Spécialisés à l’origine dans la production d’équipements technologiques et de solutions énergétiques, ces groupes se positionnent désormais sur le marché de l’eau, des transports, et plus largement sur l’ensemble des services aux collectivités locales.

En effet, les synergies entre l’énergie et des secteurs proches sont importantes, en particulier sur le plan technologique : nouveaux systèmes de freinage des trains qui restituent de l’énergie (cf. Alstom), valorisation des déchets pour produire de l’énergie, infrastructures de dessalement de l’eau de mer… En quelque sorte, l’énergie est le plus petit dénominateur commun de nombre de projets locaux. De plus, les collectivités locales, comme les grands clients industriels, sont de plus en plus demandeuses d’offres globales et de solutions intégrées qui combinent l’ensemble des services de gestion environnementale : traitement et distribution d’eau potable et d’assainissement, gestion des déchets, services énergétiques.

Les grands groupes d’utilities se positionnent ainsi comme des intégrateurs puissants, quitte à sous-traiter une partie de leurs activités à des opérateurs spécialisés.

De ce point de vue, l’approche de la mobilité électrique par Siemens est, à nouveau, significative.

Siemens VE

Quelles conséquences pour les collectivités locales ?

Première conséquence : remontée des opérateurs de l’énergie en amont des décisions

L’importance de l’énergie dans la construction de la ville durable entraîne une remontée des « exploitants » du quartier plus en amont du processus de décision. Comme le souligne Taoukik Souami dans son excellent ouvrage sur les « Ecoquartiers, secrets de fabrication » (Editions les Carnets de l’info), cette remontée s’explique par le fait que, « sur le plan technico-organisationnel, cette association semble indispensable pour conduire les actions souhaitées par les responsables de projets durables dans les domaines environnementaux : nouveaux dispositifs, nouvelles facturations, nouvelle répartition des charges et des responsabilités dans chacun des domaines (eau, énergie, déchets, etc.). En résumé, les procédures, habitudes, traditions, codes et coutumes qui permettaient de régler explicitement et implicitement ces aspects sont en partie invalidés dans les quartiers durables. Dans un projet classique, les concepteurs traçaient le réseau de distribution de l’électricité en ayant une connaissance des modes d’installation et de gestion de l’entreprise d’énergie. Cette dernière n’intervenait qu’à la fin du projet pour installer et mettre en œuvre (parfois en l’ajustant) le tracé de l’urbaniste ou de l’architecte. Dans un projet urbain intégrant des panneaux photovoltaïques ou des installations de cogénération, les conventions implicites n’opèrent plus. Le concepteur ne peut pas se fier à des normes établies et encore moins à des habitudes de travail réglées. Il doit préciser l’emplacement et le fonctionnement de ces nouvelles installations. Pour cela, l’entreprise de distribution de l’énergie s’avère un partenaire indispensable, et ce, dès le début de la réflexion ».

Cette remontée s’explique aussi pour des raisons financières (nécessité pour les collectivités locales de débudgétiser les coûteux investissements nécessaires) et de compétences techniques.

Deuxième conséquence : les collectivités locales sont-elles en train de perdre la maîtrise de leur territoire ?

Si les collectivités locales peuvent externaliser leur gestion environnementale à des grands groupes privés, elles peuvent aussi, aujourd’hui, en être les concurrents directs, via des exploitations en régie. Toutefois, « l’évolution des exigences réglementaires, les attentes croissantes des clients finaux et, par conséquent, la complexité et l’intensité capitalistique grandissantes des infrastructures et des services correspondants incitent les collectivités publiques à rechercher l’expertise et la collaboration des acteurs privés ». (Document de référence 2009 de Suez Environnement)

Ce recours accru à l’externalisation pourrait, dans certains cas, constituer une menace pour les collectivités locales. « Cette forte intégration des entreprises de services urbains dans les processus de décision et la délégation qui leur est confiée pour mettre en place ces nouveaux dispositifs ont présenté des risques notables. Dans les pays observés, ces délégations de pouvoir pour les services dans les quartiers durables sont intervenues dans un contexte de modification profond des secteurs de la distribution de l’eau et de l’énergie : changement de lois, privatisation, regroupements, interventions de nouvelles entreprises étrangères. Dans ces conditions, les collectivités locales ne peuvent que très rarement maintenir une politique de contrôle des engagements et de maîtrise des prix dans ces domaines » (Taoufik Souami).

En pratique, des outils, notamment contractuels, existent. Mais il convient que les collectivités sachent et puissent s’en saisir.


Troisième conséquence : quelle péréquation financière ?

Enfin, la voiture électrique souligne que le développement durable et les « circuits courts » qu’il promeut peuvent bousculer les pratiques et les certitudes en matière d’équité territoriale.

Une des innovations stratégiques en matière de véhicule électrique est en effet le « V2G », le « vehicule to grid ». Le principe est le suivant : en étant branchée à un réseau global de distribution-production d’énergie, la voiture au stationnement (ce qui est le cas au moins 90% de son temps) pourrait fournir de l’électricité excédentaire au réseau électrique global, rémunérant ainsi au passage son propriétaire. Ainsi, la voiture électrique ne serait pas seulement un consommateur mais aussi un producteur d’énergie.

Cela rejoint l’idée, de plus en plus fréquente, déjà évoquée ici, que le consommateur devient de plus en plus producteur. Surtout, cela renvoie à un nouveau modèle d’organisation des territoires dont les écoquartiers seraient l’incarnation : « Dans ce modèle, tout point du territoire est un lieu aussi bien de consommation que de production de l’énergie. Le territoire deviendrait énergétiquement un espace isotrope. Ce schéma n’est évidemment pas opératoire aujourd’hui : les réseaux énergétiques demeurent articulés autour de points nodaux de production, et les différents bâtiments construits sont loin de constituer des sources de production énergétique ». Or, « cette conception, qui se propage chez les concepteurs et les chercheurs, modifie profondément le schéma classique fondé sur un lieu de production central, origine de la distribution, et des espaces de consommation, destinations de la distribution énergétique. Désormais, les quartiers durables et d’autres réalisations tendent vers un schéma en réseau où il existe plusieurs points de production de l’énergie desservant une multitude de points de consommation, lesquels sont potentiellement mis à profit pour produire eux aussi de l’énergie » (Taoufik Souami).

Ainsi, l’émergence des circuits courts risque de bouleverser considérablement les modèles économiques des villes, en particulier les principes de fixation des tarifs des services publics locaux. L’habitant-énergétiquement-vertueux d’un écoquartier acceptera-t-il de financer la fourniture d’énergie dans un quartier d’immeubles vétustes et très mal isolés ? A quelle échelle doit se faire la solidarité environnementale ?

Primat de l’énergie, nouveaux acteurs urbains et élargissement de leurs champs d’intervention, opportunités et risques des circuits courts... la voiture électrique nous montre que de nouveaux processus sont… en route. Allons ! Tous au salon de l’automobile !

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