ibi blog

Aller au contenu | Aller au menu | Aller à la recherche

Urbanisme

Fil des billets

vendredi, 27 mai 2016

Réduire les coûts fonciers : quels leviers ?

L'Observatoire Régional du Foncier vient de publier le rapport de groupe de travail sur les leviers pour réduire les coûts fonciers - ibicity a fait partie des experts auditionnés.

Le rapport est consultable ici.

ORF.jpg


Retourner sur le site ibicity
Retourner sur le blog ibi blog

mercredi, 25 mai 2016

Alejandra Aravena : construire 200 demi-bonnes maisons

Très intéressante interview dans Les Echos de Alejandro Aravena, Prix Pritzker 2016.

Pritzker-2016-Arquitecto-Alejandro-Aravena.jpg

Extraits (c'est nous qui soulignons) :

Vous êtes surtout connu pour les projets de logements sociaux développés dans des quartiers pauvres. L'architecture est-elle un engagement ?

Je cherche un équilibre entre rigueur et espoir. Se battre pour un meilleur cadre de vie n'est ni un mantra ni une croisade romantique, ce n'est rien de plus - mais rien de moins - que la construction réfléchie des espaces où les gens vivent. Au Chili, nous n'avons généralement pas assez d'argent, pas assez de temps pour répondre aux problèmes avec des outils pas vraiment adaptés. Cela oblige à être pragmatique et ce contexte particulier agit comme un filtre contre l'arbitraire : la pénurie oblige à laisser de côté tout ce qui n'est pas indispensable alors que l'abondance vous pousserait parfois à faire les choses justes parce qu'elles sont possibles. En 2003, à Iquique, au nord de Santiago, le gouvernement avait lancé un programme de logements sociaux allouant un budget très faible de 7.500 dollars, par famille, pour acheter un terrain et construire sa maison. Plutôt que de demander plus, faire moins ou construire sur des parcelles moins chères mais éloignées du centre-ville, nous avons trouvé une réponse à cette forte contrainte. Impossible de construire une « bonne maison » à ce prix-là, nous avons donc construit des « demi-bonnes maisons ». En faisant notre métier c'est-à-dire en apportant ce que les habitants ne peuvent pas facilement faire seuls : une structure solide, un toit, les pièces d'eau et les réseaux. Le reste, y compris l'autre moitié de la maison, chacun peut l'arranger à son goût, à son rythme et, surtout, selon ses moyens. Le système a été reproduit dans de nombreuses villes du Chili et au Mexique. Quels que soient leurs revenus, les gens n'ont pas besoin de charité, mais de qualité. L'architecture est alors une plus-value et non une dépense supplémentaire. Certaines de ces maisons se sont revendues dix fois leur prix de construction. Tant mieux.

Les architectes peuvent-ils changer le monde ?

Ils peuvent essayer. En posant les bonnes questions avant de penser à apporter leurs réponses. Aujourd'hui, avec assez d'argent, on peut quasiment tout construire. Mais pour quoi faire ? Si vous pensez à l'architecture comme à un art, vous pourrez édifier de très beaux bâtiments, mais ils risquent d'être vides de sens. Notre plus grand défi consiste à répondre à des questions qui n'ont rien à voir avec l'architecture : la pauvreté, la ségrégation, la violence, l'insécurité, l'éducation, les inégalités... Parfois nos projets y sont liés de manière intrinsèque car les architectes conçoivent les lieux où l'on habite, où l'on apprend, où l'on travaille, où l'on soigne. Parfois non. L'architecture dite « iconique » peut avoir une raison d'être, parce qu'elle donne forme à des forces réelles mais peu tangibles, elle fait exister des lieux et des gens en leur apportant une identité. Elle capture et traduit des désirs, des rêves, des aspirations. N'oublions pas que la représentation peut être un outil extrêmement puissant de mobilisation. Ce n'est certainement pas en nivelant nos villes par le bas que nous les améliorerons. Mais ça ne marche pas à tous les coups. Les projets délirants ou théâtraux ne sont pas forcément les bons et ne vont pas souvent dans le sens de l'intérêt général. Les solutions aux grandes questions de société n'ont pas besoin d'être spectaculaires.

Contrairement à beaucoup d'architectes, vous abordez volontiers les questions d'argent. L'architecte doit-il être garant de l'économie du projet ?

Lorsque je suis arrivé à Harvard en 2000 pour enseigner à la Graduate School of Design, je ne connaissais rien à l'économie, je ne savais même pas ce que signifiait le terme « filiale ». J'ai vite appris. Comment avoir la moindre influence sur un projet si l'on ne parle pas le même langage que son client ? C'est pourtant souvent le cas. L'architecte est alors au mieux vu comme un faire-valoir, au pis comme une dépense inutile. Il doit maîtriser les coûts aussi bien que la technique et que les financiers qu'il a parfois en face de lui. S'il abandonne ce domaine, la qualité du projet en pâtira et lui aussi car personne n'est prêt, a priori, à payer pour la qualité.

Comment conciliez-vous votre travail avec les plus déshérités et votre association avec un groupe aussi puissant que la compagnie pétrolière du Chili ou une institution comme l'Université catholique ?

En 2005, nous avons créé notre agence baptisée « Elemental ». Depuis 2006, Copec détient 40 % de notre capital, l'Université pontificale catholique du Chili, 30 %, les parts restantes sont partagées entre 5 associés. Nous n'avons jamais eu l'impression de perdre notre liberté professionnelle, ni notre indépendance intellectuelle. Nous choisissons nos projets, et pendant très longtemps, nous n'avons pas été connus ni publiés. Nos « demi-bonnes maisons » n'étaient pas assez spectaculaires, mais elles avaient le mérite d'exister et de loger des gens. C'est à cela que sert ce partenariat, à construire non pas une, mais 100 ou 200 maisons, comme le réclame le marché. Les projets ont besoin du privé, du public, des gens et de partenariats. Nous sommes 25 personnes à l'agence, ce qui est assez et nous permet de nous concentrer sur les projets plutôt que sur le management de l'entreprise. Nous partageons notre travail entre un tiers de logements sociaux, un tiers de travaux d'urbanisme, un tiers de bâtiments privés.

Source : Le Grand Entretien - "Les revenus augmentent, les inégalités aussi, la ville est le creuset de ces différences" - par Catherine Sabbah - Les Echos - 20 et 21 mai 2016 - ici


Retourner sur le site ibicity
Retourner sur le blog ibi blog

jeudi, 19 mai 2016

C'est quoi une maison dans 50 ans ?

Très intéressante conférence de Claire Juillard, consultante-chercheuse spécialiste du logement, sur les évolutions du logement.

Citations du livre "Les Pavillonnaires" à l'appui, elle montre en effet qu'en 50 ans, les formes du logement, et notamment celles de la maison individuelle, n'ont pas changé.

pavillonnaires.jpeg

En revanche, ce qui change radicalement, c'est la place qu'occupe le logement dans le parcours résidentiel.

A lire sur son tout nouveau blog : ici.

En attendant ses prochains billets, on relira aussi avec plaisir : "Suburbia", de Bruce Bégout (Editions Inculte / IMHO - 2013) et le texte que le même Bruce Bégout avait écrit dans le catalogue de l'exposition "Airs de Paris" en 2007.

suburbia.jpg

extrait_begout.jpg


Retourner sur le site ibicity
Retourner sur le blog ibi blog

lundi, 2 mai 2016

« Un cube vide dans un cube de marbre »

« La Grande Arche », de Laurence Cossé est paru début janvier chez Gallimard. Minutieux, limpide, sensible, plein d’humour, on l’adore !


grande_arche.jpg

Le livre se présente comme un « roman », mais les personnages qu’il évoque sont bien réels, et d’ailleurs désignés sous leur vrai nom : François Mitterrand, Robert Lion, Jean-Louis Subileau, Paul Andreu, Francis Bouygues, Christian Pellerin, François Chaslin, etc. La précision va même jusqu’à décrire la façade de l’agence fondée par Jean-Louis Subileau (voir ci-dessous) ! Mais c’est cela peut-être, justement, qui fait roman, et permet de saisir au plus près la réalité des choix (notamment ceux faits par les jurys de concours) et des évolutions des projets : la subjectivité est souvent bien plus déterminante que la prétendue objectivité.

Même si on aurait envie de citer presque tout le livre, voici quelques extraits.

Sur l'architecte de la Grande Arche :

Grande_arche_1.jpg

Grande_arche_1bis.jpg

Sur le suicide des architectes :

Grande_arche_2.jpg

Sur la réalisation d'une maquette grandeur nature :

grande_arche_5.jpg


Sur les techniques de construction :

Grande_arche_3.jpg

Grande_arche_3bis.jpg


Sur les concours d'architecture (c'est aussi la conclusion du roman) :

Grande_arche_4.jpg


Le livre de Laurence Cossé en rappelle d’autres, notamment Le système Victoria, d'Eric Reinhardt (sur la construction d'une tour à La Défense) ou Naissance d’un pont, de Maylis de Kerangual (avouons que le style nous avait quelque peu rebutés). Il nous fait aussi penser à Emmanuel Carrère, par sa capacité à dégager les enjeux de réalités présentées souvent sous des angles uniquement techniques (rappelez-vous, les lois sur le surendettement dans le magnifique D’autres vies que la mienne). En tout cas, tous ceux qui s’intéressent à la fabrique de la ville doivent le lire !

A lire également :
- nos précédents billets sur la fabrique de la ville saisie par le roman (ici et ) ou la bande-dessinée (ici)
- notre billet sur l'Atlas historique de la Défense : ici.


Note bene :

Comme on aime bien Une fabrique de la ville, l'agence créée en 2008 par Jean-Louis Subileau et Guillaume Hébert, on ne résiste pas au plaisir de mettre en regard la photo de la façade de leurs bureaux (57 rue de Turbigo à Paris) et la description qu'en fait Laurence Cossé.

cariatide1.jpg
Grande_arche_6.jpg

Au cas où la façade des bureaux d'étude deviendrait un critère des appels d'offre publics, on se permettra de signaler que la façade derrière laquelle se cachent les bureaux d'ibicity est certes plus modeste mais néanmoins intéressante. Sis 50 rue Richer, le "Building Richer" (sic !) et sa grande flèche verte signalent un immeuble construit certainement à la fin du 18ème siècle au moment où l'ancien grand égoût de Paris a été comblé. Cet ancien grand égoût, dont les rues du Château d'eau, des Petites-Ecuries, Richer et de Provence en marquent encore le cours continu, correspondait à un ancien bras mort de la Seine qui aurait été connu du temps des romains et serait, pour certains, à l'origine du fameux lac souterrain sous l'Opéra décrit par Gaston Leroux dans son "Fantôme de l'Opéra"... !

_photo_rue_richer.jpg



Rajout du 8 mai : voir également le billet "Les dites Cariatides" : ici.


Retourner sur le site ibicity
Retourner sur le blog ibi blog

samedi, 14 novembre 2015

Palmyre ne ressemblait à aucune autre cité de l’Empire

Extraits du livre de Paul Veyne : "Palmyre. L'irremplaçable trésor".

palmyre

Lire la suite...

vendredi, 2 octobre 2015

Barbe Bleue, le foncier et la révolution industrielle

La décision du roi d'Angleterre Henri VIII de rompre avec l'Eglise catholique, pour divorcer de sa première épouse, serait à l'origine de.... la révolution industrielle britannique !

henri 8

Lire la suite...

jeudi, 1 octobre 2015

L’urbanisme des villes saintes

L’effondrement d’une grue lors du pèlerinage de La Mecque, la semaine dernière, a été l’occasion de lire quelques descriptions sur le contexte urbain de ce pèlerinage, et invite à découvrir l’envers urbain de la religion.

Le Monde écrit ainsi que le hadj, le grand pèlerinage musulman de La Mecque, a « réuni 2 millions de personnes en 2015 » et rajoute :

« les chantiers d’élargissement des sites s’accompagnent de mégaprojets hôteliers. Cent vingt-sept gratte-ciel seront bientôt dressés au pied de la Grande Mosquée de la Mecque pour accueillir plus de 8 millions de visiteurs par an ».

Faute, malheureusement, d’être allé à La Mecque (1,5 millions d’habitants en 2012), on se contentera des descriptions, par ailleurs très critiques, qu’en fait Ziauddin Sardar, le Président de l’Institut Musulman de Londres, dans son « Histoire de la Mecque » (Payot, 2015) :

« Visuellement, on dirait l’amalgame de deux décors de cinéma : « Les mille et une nuits », d’une part, une saga de science-fiction d’autre part. Les minarets la disputent aux gratte-ciel ; tours et autoroutes font face à la Kaaba. Des monorails transportent les pèlerins de La Mecque à Médine. (…) Mais plongez donc en sous-sol : toute cette ultramodernité se dissout dans les égouts. La ville ne comporte aucun système moderne de traitement des eaux usées. (…) Naturellement, les effluents de la ville – à l’instar de son affluence – excèdent de très loin les capacités de son vétuste réseau. Le célèbre cimetière d’al-Muallâ, où sont inhumés nombre des membres de la famille royale du Prophète Mahomet, est noyé sous les eaux usées. Aux abords de la ville, celles-ci exsudent des maisons ».


mecque

Lire la suite...

jeudi, 9 juillet 2015

Approche en coût global des projets d'aménagement

L'ADEME vient de publier un cahier technique sur la manière dont l'AEU2 (Approche environnementale de l'urbanisme) peut favoriser la prise en compte de l'approche en coût global dans les projets d'aménagement.

Il est consultable en ligne ici.

ademe

Sommaire :
- enjeux économiques dans l'aménagement
- éléments de méthode pour une approche en coût global grâce à l'AEU2
- approche économique par thématique : énergie ; climat, espaces paysagers et eau ; mobilité ; sites et sols pollués ; déchets.

Nous avons participé à sa rédaction, aux côtés du CEREMA et de Burgeap.


Retourner sur le site ibicity
Retourner sur le blog ibi blog

vendredi, 10 avril 2015

L'Afrique, les nouvelles technologies, les villes

Le dernier numéro du Point publie une interview de Lionel Zinsou, le patron franco-béninois du fonds d'investissement PAI Partners. A lire absolument.

fondation zinsou

Lire la suite...

lundi, 2 mars 2015

Freinville, le canal de l'Ourcq et Modiano

Au fil de l'eau... et des pages de Dora Bruder, de Patrick Modiano :

dora

Les traces de Dora Bruder et de ses parents, cet hiver de 1926, se perdent dans la banlieue nord-est, au bord du canal de l'Ourcq. Un jour, j'irai à Sevran, mais je crains que là-bas les maisons et les rues aient changé d'aspect, comme dans toutes les banlieues. Voici les noms de quelques établissements, de quelques habitants de l'avenue Liégeard de ce temps-là : le Trianon de Freinville occupait le 24. Un café ? Un cinéma ? Au 31, il y avait les Caves de l'Île-de-France. Un docteur Jorand était au 9, un pharmacien, Platel, au 30.

Cette avenue Liégeard où habitaient les parents de Dora faisait partie d'une agglomération qui s'étendait sur les communes de Sevran, de Livry-Gargan et d'Aulnay-sous-Bois, et que l'on avait appelée Freinville. Le quartier était né autour de l'usine de freins Westinghouse, venue s'installer là au début du siècle. Un quartier d'ouvriers. Il avait essayé de conquérir l'autonomie communale dans les années trente, sans y parvenir. Alors, il avait continué de dépendre des trois communes voisines. Il avait quand même sa gare : Freinville.

freinville



A lire aussi : "Il n'est plus de chemin privé si l'histoire un jour y chemine" et La compétitivité des trottoirs ou la ville saisie par le roman.


Retourner sur le site ibicity
Retourner sur le blog ibi blog

mercredi, 11 février 2015

L'aménagement opérationnel au service du logement !

L'ouverture, demain, des premières rencontres de l'aménagement opérationnel par la Ministre Sylvia Pinel est l'occasion de revenir sur l'enjeu que représente la production de logements dans les opérations d’aménagement.

« Construction de logements : un naufrage sans précédent », titrait Les Echos le vendredi 21 novembre 2014, mettant en avant le fait que moins de 300.000 logements seront sortis de terre en 2014. Ce constat est certes d’autant plus alarmiste qu’il émane de la Fédération des Promoteurs Immobiliers, mais il est néanmoins révélateur de la crise profonde que connaît la production de logements sur l’ensemble du territoire métropolitain, y compris sur les zones les plus tendues – « en 2008-2009 les études autour du Grand Paris Express montraient que le réseau de transports allait générer 200.000 logements. Mais aujourd'hui, si l'Etat n'intervient pas, si l'on laisse cela se faire au fil de l'eau, on n'en construira que 10% »*.

leviers aménagement

Au-delà du constat quantitatif, l’enjeu est toutefois bien plus spécifiquement celui de la production de logements dans les opérations d’aménagement, tant pour des raisons de formes urbaines que de soutenabilité socio-économique. A la différence notamment des logements en diffus, les opérations d’aménagement permettent en effet une certaine densité, et donc une limitation de l’étalement urbain, en même temps qu’elles sont le gage d’une ville « mixte », grâce à la péréquation qu’elles permettent entre des « produits » « rentables » : logements libres et bureaux, et des programmes qui ne le sont pas ou moins : logements sociaux, activités, espaces et équipements publics. A défaut, le risque est celui que ne se développent que les logements les plus abordables – sous forme d’auto-construction en troisième ou quatrième couronne des grandes métropoles – lesquels risquent de se transformer en un « étalement des pauvres »** et en une véritable crise sociale si les prix de l’énergie augmentent. L’engagement d’opérations d’aménagement est gage d’un développement durable des territoires.

Or le modèle économique de la production d’opérations d’aménagement est aujourd’hui fortement mis à mal, notamment dans les opérations les plus urbaines, par le fait que les coûts de production de l’objet bâti comme des services urbains sont de plus en plus élevés alors même que le consentement à payer de l’usager final est stagnant. En effet, le politique affirme sa volonté de voir la ville se fabriquer de plus en plus sur elle-même. Or, le renouvellement de la ville sur elle-même coûte beaucoup plus cher que l’aménagement de « champs de betteraves » (aménagement de terres agricoles). A la fois parce que les fonciers étant en sites urbanisés, leur valeur est déjà élevée, a fortiori dans un système juridique européen très favorable au propriétaire initial. Mais aussi parce que les sites étant souvent occupés, il faut prévoir des indemnités d’éviction, ainsi que des frais de démolition, de dépollution, et de relogement des occupants. Sans parler de la pollution ou de la menace de fouilles archéologiques faisant peser dans certains cas des incertitudes économiques et temporelles lourdes de conséquences : à Bourges, où l’ancienne Avaricum était considérée comme la plus belle ville des Gaules par Jules César, le chantier de centre commercial développé par Vinci a pris ainsi plusieurs années de retard. Parallèlement, la crise engendre une pression à la baisse sur les prix de sortie ; et la densité, moteur important de la création de valeur, est un levier difficilement manipulable. Or, si la fabrique de la ville n’est plus créatrice de valeur, cela signifie que ce qui était financé par la plus-value devra l’être par le contribuable (ce qui risque d’être difficilement accepté) ou par l’usager (ce qui semble également difficilement envisageable en l’état actuel du pouvoir d’achat des ménages).

Dans ce contexte, l’optimisation économique des opérations d’aménagement s’impose bien comme un enjeu majeur. Il suppose une vision consolidée de la chaîne de l’immobilier (cf. l'exemple du stationnement, évoqué ici). Nous aurons l'occasion d'y revenir...

Voir aussi nos précédents billets sur l'optimisation des opérations d'aménagement :
- La fabrique du projet urbain sous contrainte financière
- Alexandre Chemetoff ou le budget comme programme
- Mikado, ou comment articuler écriture urbaine et montage économique et opérationnel
- Montages immobiliers innovants

Voir aussi : MIKADO



'*« Il faut une grande agilité intellectuelle pour aménager le Grand Paris » - Interview de Thierry Lajoie par Jean-Pierre Gonguet et Isabelle Baraud-Serfaty – La Tribune – 7/11/2014
'**Vincent Renard, « Les urbanistes doivent-ils se préoccuper du développement durable ? », L’Encyclopédie du développement durable, 26 mars 2010

Retourner sur le site ibicity
Retourner sur le blog ibi blog

mardi, 20 janvier 2015

"Tout cela parce que la Méditerranée est un très vieux carrefour"

Tunis. L'occasion de relire La Méditerranée de Fernand Braudel :

braudel

Extrait :

"Tout cela parce que la Méditerranée est un très vieux carrefour. Depuis des millénaires, tout a conflué vers elle, brouillant, enrichissant son histoire : hommes, bêtes de charge, voitures, marchandises, navires, idées, religions, arts de vivre. Et même les plantes. Vous les croyez méditerranéennes. Or, à l’exception de l’olivier, de la vigne et du blé – des autochtones très tôt en place – elles sont presque toutes nées loin de la mer. Si Hérodote, le père de l’histoire qui a vécu au Vème siècle avant notre ère, revenait mêlé aux touristes d’aujourd’hui, il irait de surprise en surprise. Je l’imagine, écrit Lucien Febvre, « refaisant aujourd’hui son périple de la Méditerranée orientale. Que d’étonnements ! Ces fruits d’or, dans ces arbustes vert sombre, orangers, citronniers, mandariniers, mais il n’a pas le souvenir d’en avoir vu de son vivant. Parbleu ! Ce sont des Extrême-Orientaux, véhiculés par les Arabes. Ces plantes bizarres aux silhouettes insolites, piquants, hampes fleuries, noms étrangers, cactus, agaves, aloès, figuiers de Barbarie – mais il n’en vit jamais de son vivant. Parbleu ! Ce sont des Américains. Ces grands arbres au feuillage pâle qui, cependant, portent un nom grec, eucalyptus : oncques n’en a contemplé de pareils. Parbleu ! Ce sont des Australiens. Et les cyprès, jamais non plus, ce sont des Persans. Tout ceci pour le décor. Mais quant au moindre repas, que de surprises encore – qu’il s’agisse de la tomate, cette péruvienne ; de l’aubergine, cette indienne ; du piment, ce guyannais ; du maïs, ce mexicain ; du riz, ce bienfait des Arabes, pour ne pas parler du haricot, de la pomme de terre, du pêcher, montagnard chinois devenu iranien, ni du tabac. » Pourtant, tout cela est devenu le paysage même de la Méditerranée : « Une Riviera sans oranger, une Toscane sans cyprès, des éventaires sans piments… quoi de plus inconcevable, aujourd’hui, pour nous ? » (Lucien Febvre, Annales, XII, 29)"



Retourner sur le site ibicity
Retourner sur le blog ibi blog

lundi, 15 décembre 2014

Nanterre Coeur de Quartier : maquette (en chocolat) d'un projet intégré

Le projet Nanterre Coeur de Quartier est sans doute un des projets urbains les plus intéressants du moment. Localisé sur le territoire de Nanterre, près de l’Université et en bordure des voies ferrées, c’est un projet qui totalise 73.000 m2 de plancher sur une emprise de 2,5 hectares, totalement mixte avec environ 500 logements, des bureaux, des commerces, un cinéma, et un parking ouvert au public de 700 places.

Il est particulièrement significatif des évolutions de la fabrique urbaine, que nous avons décrites ici, marquées par une recomposition du rôle des acteurs publics et privés et la mise en oeuvre de démarches plus partenariales et intégrées, comme l'illustre le schéma ci-dessous.

schema Nanterre © I. Baraud-Serfaty


C'est la raison pour laquelle nous avons été invités à mettre ce projet en perspective lors du Salon de l'immobilier d'entreprise (SIMI), le 3 décembre dernier, avec un principe fort : donner à voir, non pas la dimension formelle du projet, mais bien sa dimension "process", autrement dit sa mise en oeuvre.

Pour cela, la conférence réunissait :
- Patrick Jarry, maire de Nanterre
- Marie Jorio, Directrice de la coordination des projets, directrice opérationnelle, à l'EPADESA
- François Leclercq, urbaniste
- Eric Mazoyer, Directeur Général Délégué de Bouygues Immobilier, maître d'ouvrage du projet.

photo Nanterre

Après avoir caractérisé le jeu d'acteurs sur ce projet, le débat s'est structuré autour des quatre points suivants :
- les raisons d'une démarche intégrée Urbanera - Urbanera est l'entité de Bouygues Immobilier qui porte ces grands projets intégrés
- la mise en oeuvre d'une telle démarche, avec notamment l'importance du dialogue compétitif
- les limites de ce type de démarche
- les conditions de reproductibilité d'une telle approche.

Pour quelle raison la ville de Nanterre a-t-elle choisi de recourir à un opérateur unique plutôt qu'à plusieurs opérateurs ?
Comment Bouygues Immobilier s'organise-t-il pour traiter de ce projet complexe ?
Y-a-t-il un bilan unique ou des bilans par sous-opérations ?
En quoi la dimension commerciale en même temps que les enjeux d'innovation ont-ils structuré le projet ?
Qu'est ce que cela change pour François Leclercq d'avoir comme client Bouygues Immobilier plutôt que l'EPADESA ?
Quels sont les avantages de la procédure de dialogue compétitif ?
Est-ce que l'EPADESA est en train de donner les clefs du projet à Bouygues Immobilier ?
Est-on sur un projet de type macro-lot non évolutif ?
Comment la greffe s'opère-t-elle avec la ville existante ?


Telles sont quelques unes des questions auxquelles les différents intervenants ont répondu en donnant à voir un projet largement co-construit et... d'autant plus alléchant que nous avons tous ensuite été invités à déguster la maquette en chocolat du projet !

maquette chocolat


Retourner sur le site ibicity
Retourner sur le blog ibi blog

lundi, 1 décembre 2014

"J'ai acheté dans les Docks... et maintenant ?"

Le numéro 2 de la Revue Foncière vient de sortir.

RF2

On y lira un très riche article d'Eric Charmes sur ce qui apparaît désormais comme une nouvelle frontière de l'urbanisme : la densification des quartiers pavillonnaires. Il y montre notamment comment "la focalisation de la démarche Bimby sur la densification résidentielle a pourtant ses limites car elle néglige les infrastructures, les équipements, les services, les commerces, bref, tout ce qui, avec la densité, constitue la centralité".

On lira également de très intéressants éclairages d'Arnaud Bouteille sur les règles d'urbanisme, et de Philippe Texier sur l'expropriation des copropriétés dégradées.

Mais l'article qui retient le plus notre attention est celui qui porte sur l'opération des Docks Saint-Ouen. Il est en effet écrit par Lucie Mazarin, qui - le cas est assez rare - est à la fois urbaniste et future habitante dans le quartier. Cette double posture lui permet de revenir de manière très fine sur la mise en oeuvre de l'opération.

capture mon voisin des docks

Extrait :

"Afin que la charte promoteurs, en permettant la commercialisation de logements neufs à des prix modérés par rapport aux opérations comparables, ne risque pas d'inciter des investisseurs à y acheter des logements pour les revendre à des prix supérieurs quelques années après, avec une plus-value, la mairie a aussi encadré les prix de revente. Pour "éviter toute velléité spéculative d'aubaine", j'ai dû signer une convention, dite "Pacte de préférence ville de Saint-Ouen", qui m'engage à ne pas faire évoluer fortement le prix du bien au moment de la revente, durant un délai de 9 ans à compter de la signature de la première vente du logement ; délai durant lequel toutes les ventes peuvent, sinon, faire l'objet d'une préemption par la ville. Cependant, des acteurs impliqués dans l'aménagement et des notaires ont souvent affirmé que cette convention est contestable, sans fondement légal : elle visait plutôt, lors de la commercialisation des biens de la première tranche, à décourager les acquisitions par des candidats spéculateurs".

A lire dès maintenant... et à relire dans cinq ou dix ans quand notre auteur-acquéreur aura déjà vécu quelques années sur place.


NB : la revue ne vit que de ses abonnés (prix de base : 80 euros pour 1 année entière). Le bulletin d'abonnement est téléchargeable ici. Faites-le maintenant !

Cliquer ici pour lire l'interview d'Isabelle Vallentin, directrice de Sequano (l'aménageur de l'opération des Docks), dans la revue Etudes Foncières, Septembre-octobre 2013.


Retourner sur le site ibicity
Retourner sur le blog ibi blog

mardi, 25 novembre 2014

Alexandre Chemetoff ou "le budget comme programme"

C’est une très belle tribune que publie Alexandre Chemetoff dans Libération de jeudi dernier.

zoom chemetoff


Extrait :

« Le projet est une démarche qui, à partir d’une demande (que l’on nomme improprement commande), va du site au programme, de l’initiative à sa réalisation, des études jusqu’au chantier, son accomplissement puis, dans le temps, l’entretien et la transmission. Michel Corajoud, pionnier du paysage contemporain, décrivait la conduite du projet comme une manière d’entrer dans une conversation. Un projet, c’est cela, une conversation entre une situation et la volonté de ceux qui veulent la transformer pour répondre aux besoins et aux aspirations d’une société. Le projet est un acte culturel et technique à la fois, un engagement.
(…)

Lorsque nous avons réalisé, pour la communauté urbaine du Grand Nancy, le projet de la nouvelle agence d’urbanisme, nous avons d’abord dessiné un projet ambitieux, répondant aux souhaits de la collectivité et des futurs utilisateurs. Puis, nous avons cherché un investisseur qui voulait, quant à lui, un bâtiment standard pour préserver sa valeur en cas de revente ; il fallait que les surfaces soient réduites pour entrer dans le plan de financement prévisionnel. Plus de bâtiment emblématique mais un petit immeuble étriqué, sans doute conforme aux règles et aux normes, un mauvais projet. Nous sommes alors retournés sur le site désaffecté des abattoirs et, constatant que les anciennes écuries promises à la démolition étaient toujours en place, nous avons tout changé, prenant le budget comme programme, un engagement tenu à l’euro près jusqu’à la livraison, avec le maître d’ouvrage qui en acceptait le risque. En nous appuyant sur les compétences d’entreprises indépendantes, nous avons choisi de transformer le bâtiment existant pour y accueillir l’agence d’urbanisme. Nous avons entièrement recommencé les études, réinterrogé les certitudes des uns et des autres par rapport à un état des lieux et aux possibilités d’aménagements qu’il ouvrait. Les espaces de travail seraient plus grands et plus ouverts. Tout changeait pour répondre aux véritables nécessités et tirer avantage des ressources du site. Nous nous sommes souvenus que cette hypothèse avait été repoussée d’un revers de main par ceux qui ne se voyaient pas occuper d’anciennes écuries où des chevaux de réforme avaient vécu leurs derniers instants. On comprend que des décisions de principe prises en amont méritent d’être réinterrogées mais on mesure aussi la nécessité de les reformuler ».


On ne voudrait pas ici réduire le propos d'Alexandre Chemetoff, mais nous souscrivons totalement à son injonction à « prendre le budget comme programme » (voir sur ce point notre précédent billet), ainsi que son exhortation à une « pratique ouverte du projet ». Elle rejoint l’idée que le process compte au moins autant sinon que le projet formel (ici et ici).

Voir aussi le site : MIKADO


invitation chaillot


Cette tribune est l'occasion de (ré)entendre la conférence donnée par Alexandre Chemetoff à Chaillot en 2010 : ici


Retourner sur le site ibicity
Retourner sur le blog ibi blog

lundi, 29 septembre 2014

Lancement de MIKADO, outil d’audit valeur des projets urbains

Le mikado est un jeu d’adresse composé d’un ensemble de baguettes qui s’enchevêtrent. Le jeu consiste à retirer une à une les baguettes sans toucher ou faire bouger les autres. A la fin de la partie, celui qui a le plus de points gagne.

mikadoimage

MIKADO part d’un constat : beaucoup de projets urbains qui sont aujourd’hui démarrés ne verront jamais le jour. Pas seulement parce que la nouvelle contrainte financière publique va rendre plus rares les subventions publiques sur lesquelles reposait l’équilibre financier de nombreuses opérations. Mais aussi parce que la dimension temporelle des projets compte désormais davantage que leur dimension spatiale, et il faut composer avec adresse (comme au mikado !) avec l’ensemble des occupants du site, habitants, activités, propriétaires fonciers. Or, souvent, l’écriture urbaine du projet est faite en fonction d’un idéal de plan masse qui ne tient pas compte des contraintes opérationnelles et financières.

rosedesvents

MIKADO ambitionne ainsi de rendre faisables les projets urbains, en articulant écriture urbaine et approche économique. L’audit se concentre ainsi sur les points-clefs du projet urbain via quatre thématiques définies à l’avance et synthétisées sous forme d’indices urbains, mesurés en l’état actuel du projet :
- l’indice de souplesse foncière©
- l’indice de dégroupage©
- l’indice de déjà-là©
- l’indice de rendement de plan urbain©.

A partir de ce diagnostic, il est possible d’identifier rapidement des marges de manœuvre potentielles, et de faire émerger des invariants qui pourront constituer le socle d’un projet urbain, ambitieux et réaliste.

calendriermikado

MIKADO est développé conjointement par ibicity et BRS, agence d’urbanisme franco-allemande, avec qui ibicity partage une même philosophie du projet urbain.

Si vous souhaitez recevoir une présentation de MIKADO, vous pouvez envoyer un mail à ibicity@ibicity.fr.

Voir aussi le site www.mikado-urbain.com


Retourner sur le site ibicity
Retourner sur le blog ibi blog

vendredi, 19 septembre 2014

Villes fantômes en Chine, plus-values au Brésil, urbanisme libéral en Angleterre….

Quel est le rapport entre les villes fantômes en Chine, les plus-values immobilières au Brésil, l’urbanisme libéral en Angleterre ?

Réponse : outre qu’ils ont comme point commun l’enjeu foncier, ces trois sujets sont développés dans la Revue Foncière. C’est en effet la bonne nouvelle de la rentrée ! Le premier numéro de la Revue Foncière vient de sortir. Cette revue, qui s’inscrit dans le sillage de la regrettée Etudes Foncières, vise à proposer un regard transversal sur les problématiques foncières.

couv revue fonciere

Extraits :

En Chine, « le spectre de la bulle immobilière plane sur l’économie chinoise. Selon les estimations publiées, entre 65 et 70 millions de logements seraient inoccupés. On aurait même dénombré une dizaine de « villes fantômes ». Une déconnexion majeure entre l’offre et la demande immobilière serait en marche sur le territoire chinois ».

Au Brésil, « le CEPAC est un outil de politique urbaine mais aussi financier qui vise à faire financer la partie publique d’une infrastructure urbaine – les infrastructures physiques et sociales - par la vente de droits à construire supérieurs au coefficient des sols normal ».

En Angleterre, « toutes les réformes de ces quatre dernières années ont été guidées par la vision libérale de l’économie qui était prônée par les conservateurs, dans la droite ligne de la politique instaurée dans les années 1980 pendant l’ère de Margaret Thatcher. Selon cette vision, toutes les interventions des pouvoirs publics constituent un frein au bon fonctionnement du marché. (…) Le moment d’un premier bilan est arrivé ».

Pour notre part, nous y publions un article sur le stationnement, qui montre comment une approche décloisonnée de la fabrique urbaine permet de produire une ville, et notamment du logement, plus abordables.

capture article parking

Extraits :

Produire la ville dense à coûts maîtrisés, et notamment produire des logements abordables, constitue un défi majeur dans un contexte de contraction des budgets publics et des capacités financières des ménages. Il faut alors rentrer dans la boîte noire de la production urbaine, qui repose sur une chaîne où interviennent successivement : la collectivité, puis l’aménageur, puis le promoteur, puis l’investisseur et enfin l’habitant.

(…)

Mais cette approche suppose plus largement un dialogue avec la collectivité, en dehors des strictes limites de l’opération. Car tout l’enjeu pour la collectivité est de faire le lien entre cette offre privée (traditionnellement sous maîtrise d’opérateurs privés) et le stationnement sur voirie et dans les parkings publics, « l’offre publique ». Cet éclatement de l’offre de stationnement entre une offre placée sous maîtrise publique, et une offre privée qui échappe à l’action publique large et concertée au-delà de l’instruction des permis de construire » n’est d’ailleurs pas le moindre intérêt de cette réflexion sur les parkings, qui doit aussi associer les habitants.

(…)

Comme dans le test-logique des neuf points qu’il faut relier en quatre traits seulement, le défi du logement à coût abordable ne pourra être relevé qu’en sortant des strictes problématiques de l’habitat, et notamment en s’ouvrant à la question des usages de la mobilité et du stationnement. Ce levier ne peut toutefois être actionné qu’à la condition que les collectivités locales et les aménageurs s’engagent dans des relations plus partenariales avec les promoteurs, et prennent mieux en compte les nouveaux usages des habitants. Autrement dit, le défi du logement abordable ne pourra être résolu que par une coproduction public-privé efficace et garante des intérêts publics. Cette coproduction est un défi dans un contexte où le développement du stationnement « intelligent » bouleverse les modes de faire et entraîne l’apparition d’une multitude de nouveaux acteurs. L’exemple du stationnement montre enfin comment la révolution numérique et l’évolution des mentalités permettent d’imaginer de nouveaux modèles économiques… à une condition : ne pas s’enfermer dans une approche cloisonnée de son objet mais avoir une approche systémique de la fabrique urbaine.


La Revue foncière est indépendante, sans publicité ni subvention. Elle ne vit que de ses lecteurs : abonnez-vous, faites abonner vos entreprises et vos institutions ! Le prix du numéro est de 20 euros, et celui de l’abonnement est compris entre 80 et 120 euros l’année…. C’est peu, au regard du plaisir de la lecture et de toutes les pistes qui y sont évoquées pour optimiser financièrement les projets !


Retourner sur le site ibicity
Retourner sur le blog ibi blog

vendredi, 1 août 2014

Argent : en parler ou pas ?

En ce moment se tient au Pavillon de l'Arsenal une très riche exposition sur l'un des projets les plus intéressants du moment : la reconversion de l'entrepôt Macdonald.

Cet entrepôt, le plus grand de Paris (19e arrondissement), construit en 1970, s'étend sur 617 mètres de long (presque aussi long que l'Île Saint-Louis). Il fait, depuis 2012, l'objet d'une reconversion doublement originale. A la fois en termes de parti pris : plutôt que de le détruire, il a été décidé d'en faire le "bâtiment-socle" d'un projet ambitieux développant 167.000 m2 d’espaces mixtes, comprenant logements (environ 1.100), bureaux, commerces, activités et équipements. Originale en termes de montage également, puisque le projet est porté conjointement par la Caisse des Dépôts et Consignations, Icade et la Semavip, via une SAS.

couv macdo


L'exposition comme le catalogue qui l'accompagne sont très riches, et permettent de comprendre comment la complexité du projet a orienté la conduite de l'opération. On y trouve même - fait rare et qui mérite d'être salué - le point de vue du notaire, l'Etude Cheuvreux (Michèle Raunet) :

"L'opération Macdonald a été le premier exemple de mise en oeuvre de l'arrêt du Conseil d'Etat du 17 juillet 2009, dit "Ville de Grenoble", qui a admis la pluralité de permis de construire en présence d'ensembles immobiliers complexes. Dans le cas Macdonald, le permis unique se serait avéré inopérant pour gérer cette complexité. Il était essentiel que les maîtres d'ouvrage puissent déposer des permis de construire modificatifs ou des déclarations d'achèvement et de conformité des travaux de manière indépendante. Ainsi, dans le respect de l'exception posée à ce principe par l'arrêt du Conseil d'Etat, ont été déposés et obtenus six permis de construire qui ont fait l'objet d'un "dossier chapeau" unique permettant aux services instructeurs de la Ville de Paris et de la Préfecture de police d'apprécier la globalité du projet et le respect des règles d'urbanisme et de sécurité, comme si un seul et même permis avait été déposé. Ce système a, depuis, fait des émules : il a, par exemple, été mis en oeuvre dans le cadre de l'opération du Stade Allianz Arena de Nice". (Catalogue, page 167)

macdo livraisons

Bref, c'est une exposition comme on aimerait en voir plus souvent.... si ce n'était une étrange curiosité : il n'est absolument pas question du coût du projet (sauf erreur, le terme "euros" ne figure pas dans le catalogue !). Or, de fait, il s'agit d'un projet très coûteux (plus d'un milliard d'euros) et un surcoût de plus de 100 millions d'euros avait été d'ailleurs rendu public début 2014 (cf. par exemple l'article du Moniteur du 17 mars 2014, ici). Autrement dit, l'importance du coût de l'opération pose la question de la réplicabilité d'une telle opération, voire même de la pertinence du parti pris de reconversion par rapport à d'autres options. Et on aimerait comprendre comment justement les éléments financiers ont pu orienter les décisions architecturales et programmatiques, et aussi comment la Caisse des Dépôts et la Ville de Paris ont mesuré le rapport coûts/bénéfices de l'opération. Espérons que ce sera pour une suite de l'exposition....

img macdo

Ainsi donc, nous quittions le Pavillon de l'Arsenal en maugréant contre cette approche bien française de l'architecture qui feint d'ignorer la contrainte financière, quand... nous sommes passés devant La Manne, le nouvel espace créé par l'Agence de Nicolas Michelin (plus exactement par sa fondation). Outre que l'accueil y est charmant et les tartes-citron délicieuses (le lieu est tenu par une "architecte-pâtissière" !), s'y tenait une exposition au titre explicite : "ARGENT LOGEMENT AUTREMENT". Ca alors !!

anma expo

L'exposition est prolongée jusqu'à fin septembre, et mérite le détour, ne serait-ce que pour le parti-pris de pédagogie qui a été retenu. L'exposition cherche à comprendre "pourquoi les logements sont si chers et si petits en France, alors que dans d'autres pays européens, ils restent abordables et de grandes tailles". Elle rappelle par bien des égards le travail (non cité) qui avait été mené sous la houlette du promoteur ING Real Estate quand nous y étions en 2009 (nous avions rédigé l'introduction. L'ensemble avait d'ailleurs donné lieu à une publication par .... le Pavillon de l'Arsenal), qui comparait le coût de construction et la qualité des logements collectifs entre six projets en France et six projets ailleurs en Europe. L'expo de Michelin adopte toutefois un point de vue assez différent, puisqu'elle milite notamment pour l'auto-promotion et donc.... la suppression du promoteur ! Quelles que soient les conclusions, assurément, il s'agit d'un travail qui doit se poursuivre. On ne peut que se réjouir de ce que l'agence Michelin ait relancé le sujet !


img manne

Bon été !

A lire aussi sur URBANISME et ARGENT : ici

C'est aussi l'occasion de relire le catalogue de l'exposition (à l'Arsenal toujours, en 2012) "work in progress - nouveaux bureaux / nouveaux usages", qui abordait notamment de manière très intéressante l'économie des bureaux.


Retourner sur le site ibicity
Retourner sur le blog ibi blog

mercredi, 30 avril 2014

Inégalités : danger

Qu’il s’agisse par exemple de la dernière édition du Forum de Davos ou du dernier livre de Thomas Piketty, les acteurs de tous horizons s’alarment de la montée des inégalités. Celle-ci est un enjeu urbain majeur, que soulignent encore deux récentes publications.

Courrier International fait ainsi sa une sur : « les ultrariches (qui) s'emparent des villes ». Extrait :

« En 2013, 85% des logements neufs à Londres ont été vendus à des acheteurs étrangers, avec une demande fortement poussée par les investisseurs originaires d’Asie de l’Est ».

zoom ultrariches

Et le Monde publie une Interview de Saskia Sassen, à l’occasion de la sortie de son dernier livre. Mondialement connue pour ses analyses sur « les villes globales », celle-ci alerte :

« Nous sommes à un moment de basculement. L’érosion des classes moyennes, acteur historique majeur des deux siècles précédents et vecteur de la démocratie, me préoccupe particulièrement. Sur le plan politique, c’est très dangereux, on le constate partout à présent ».

Nous reviendrons ultérieurement sur ce sujet.

A lire aussi : l'analyse de Tous Urbains, ici, et "La ville de l'après-Kyoto ne doit pas être celle de l'avant-Mumbaï", ici


Sources :
"Les dangers de la montée des inégalités au menu du Forum de Davos" – Le Monde – 20-1-2014
« Le capital au 21ème siècle » - Thomas Piketty – Le Seuil – 2013
« Expulsions. Brutality and complexity in the global economy » - Saskia Sassen – Harvard University Press – 2014
« Le capitalisme est entré dans des logiques de destruction » - Le Monde – 26 avril 2014

Retourner sur le site ibicity
Retourner sur le blog ibi blog

lundi, 3 mars 2014

La propriété temporaire au service du logement abordable


Alors que l’enjeu de production du logement abordable est aujourd'hui crucial, on ne peut que saluer la création d’un nouveau type de bail, le « bail réel immobilier relatif au logement » (BRILO).

Le BRILO est un nouvel outil juridique qui vise à permettre à la catégorie sociale « intermédiaire » d’avoir accès à la propriété, tout en évitant les travers de l’ « accession sociale à la propriété ». Celle-ci génère en effet un effet d’aubaine puisque l’interdiction faite à l’acquéreur de revendre sur le marché le bien qu’il a acquis à un prix inférieur au marché (grâce à la moindre charge foncière consentie par la collectivité locale au promoteur) est nécessairement limitée dans le temps, souvent à une dizaine d’années.

Le BRILO repose sur une double idée. Premièrement, c’est sur le prix du foncier qu’il faut jouer, et non pas sur le prix de l’immeuble bâti. Deuxièmement, le prix est moins cher car la propriété est temporaire, mais c’est une pleine propriété temporaire. On est donc sur un schéma très différent du pass-foncier, qui reposait au contraire sur l’idée de réunir à terme la propriété du sol et celle du bâti, et donc de reconstituer in fine la pleine propriété du bien.

dessin logement abordable

Jusqu’alors, en droit français, trois types de contrats permettaient d’organiser une propriété temporaire : le Bail Emphytéotique du Code Rural (BE), le Bail à Construction (BàC), et le Bail Emphytéotique administratif (BEA). Ces trois outils étaient toutefois insuffisants pour répondre au défi posé.

Le BE, qui est l’outil de droit commun permettant la dissociation du foncier et du bâti a beaucoup d’avantages au niveau des garanties et de la stabilité du droit (entre 18 et 99 ans). Mais, comme le BàC, il repose sur une conception absolue de la propriété et ne permet pas de prévoir des clauses d’affectation (obligation que le bien soit utilisé à titre de résidence principale) ou de clauses antispéculatives. Il ne permet pas non plus d’imposer au preneur du bail de réaliser une construction.

Le BEA aurait été la solution car le fait que son objet soit d’intérêt général permet d’y mettre des clauses d’affectation et des clauses antispéculatives, qui peuvent durer pendant toute la durée du bail. Toutefois, il présente deux contraintes. Il ne permet pas le financement de l’acquisition des logements par les acquéreurs finaux (l’hypothèque n’est possible dans le cas du BEA que pour garantir les emprunts liés à la réalisation du bâtiment). Surtout, s’agissant d’un contrat administratif, il peut être résilié à tout moment.

Pour éviter ce caractère instable du droit, et la crainte d’une frilosité du futur acquéreur par rapport à une propriété instable, l’idée était donc de sortir du droit administratif, et de créer un nouvel outil, adapté à la spécificité d’un projet d’intérêt général (le logement) mais dont la propriété est privée. Le BRILO doit permettre ainsi d’avoir une clause anti-spéculative et d’avoir une clause d’affectation ; et s’agissant d’un contrat non administratif, il empêche la résiliation sans cause justifiée.

Ce bail a été mis en point par l’étude Cheuvreux, et a été formalisé par l’ordonnance 2014-159 du 20 février dernier, relative au logement abordable (plus de détail ici). Aujourd’hui réservé à la production de logements dans certaines zones tendues, il serait sans doute intéressant de l’ouvrir à la production de locaux d’activités abordables, tant il paraît indispensable d'inventer les conditions du maintien des activités productives en cœur de métropole.

Retourner sur le site ibicity
Retourner sur le blog ibi blog

- page 1 de 2